Finanzierung Mehrfamilienhaus: Kosten und Hypothek

1. Was kostet der Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Der Preis für ein Mehrfamilienhaus hängt vor allem von der Lage des Gebäudes ab. Weitere Faktoren wie Bauzustand, Ausbaustandard etc. kommen hinzu. Ebenso müssen Sie beachten: Der Preis der Liegenschaft muss zur Nachfrage bzw. zum Angebot in der Umgebung passen. Auf dem Online-Immobilienmarktplatz von Comparis können Sie sich einen Überblick über die Angebote in Ihrem Preissegment verschaffen.

Neben dem Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus müssen Sie auch die Kaufnebenkosten mit einkalkulieren. Sie betragen bis zu 5 Prozent des Kaufpreises. Die Nebenkosten müssen Sie selbst erbringen. Sie können Sie nicht aus der Hypothekensumme finanzieren.

2. Was kostet der Bau eines Mehrfamilienhauses?

Zunächst einmal brauchen Sie ein Grundstück. Dieses muss erschlossen werden. Dafür ist grundsätzlich die jeweilige Gemeinde zuständig.

Doch gerade bei neu eingezonten Grundstücken tragen Sie als Bauherrin oder Bauherr gewisse Kosten für Verbesserungen (z.B. Versorgungsleitungen, Zufahrtswege) oft selbst mit. Zusätzliche Kosten von bis zu 100 Franken/m2 sind keine Seltenheit.

Die Kosten für den Bau selbst hängen von vielen Variablen ab wie etwa dem Ausbaustandard. Für einen Neubau gilt die Kennzahl von rund 800 Franken pro Kubikmeter Bauvolumen bei einem mittleren Ausbaustandard.

3. Was ist bei der Finanzierung wichtig?

Beim Eigenkapital fürs Mehrfamilienhaus gilt: Die Belehnung durch Banken ist seit dem 1.1.2020 auf maximal 75 Prozent festgesetzt, mindestens 25 Prozent des Kaufpreises müssen Sie selbst einbringen. Anders als beim Kauf eines Einfamilienhauses dürfen Sie keine Vorsorgegelder verwenden.

Wichtig ist, dass Sie eine Finanzierung zu guten Konditionen finden und diese auch längerfristig für Sie tragbar ist. Bedenken Sie auch, dass die jährlichen Amortisationen zu Beginn höher sind als bei einer selbstbewohnten Liegenschaft. Die Hypothek auf ein Mehrfamilienhaus müssen Sieinnert 10 Jahren mindestens auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisieren.

4. Wie finde ich die beste Hypothek fürs Mehrfamilienhaus?

Hypothekarinstitute prüfen Hypothekaranfragen auf Herz und Nieren. Unter anderem müssen Sie Ihre Bonität unter Beweis stellen. Die Bank möchte sichergehen, dass Sie die Finanzierung langfristig gestemmt bekommen.

Wertermittlung

Bei einem Mehrfamilienhaus wird zunächst der Wert der Immobilie ermittelt. Die Bewertung erfolgt nach der Ertragswertmethode.

Tragbarkeit

Zudem stellt das Hypothekarinstitut eine Tragbarkeitsberechnung an. Dazu setzt es die Hypothekensumme in Beziehung zum jährlichen Nettomietertrag der Immobilie, zu der Amortisation und den anfallenden Nebenkosten.

Bruttorendite

Ein weiteres Kriterium für die Hypothek ist die Bruttorendite. Das ist das Verhältnis der Nettomieteinnahmen zum Kaufpreis. Die von der Bank geforderte Minimum-Bruttorendite variiert je nach Standort, Lage und Zustand der Immobilie.

Der Comparis-Hypothekarzinsenvergleich hilft Ihnen bei der Beurteilung der Hypothekenangebote.

5. Wann lohnt sich ein Mehrfamilienhaus?

Ein Mehrfamilienhaus kann unterschiedlichen Zwecken dienen. Sie können es als Mehrgenerationenhaus selbst nutzen. Die Liegenschaft kann auch als Altersvorsorge dienen oder generell eine lohnende Investition darstellen. Je nach Nutzungskonzept werden Faktoren wie die geografische Lage, der Ausbaustandard oder das Raumkonzept unterschiedlich gewichtet.

Zentral bei einer Vermietung ist die Netto-Rendite. Dabei werden die Nettomieterträge abzüglich Bewirtschaftungskosten, Versicherungen, Rückstellungen und Mietzinsausfälle ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Ebenso lohnt sich bei der Berechnung des Belehnungsbedarfs die Betrachtung der Eigenkapitalrendite. Sie wird berechnet aus den Nettomieterträgen abzüglich Bewirtschaftungskosten, Versicherungen, Rückstellungen und Mietzinsausfälle. Diese werden geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital.

Mietzinseinnahmen sind eine sichere Einnahmequelle

Mehrfamilienhäuser sind vor allem seit der Finanzkrise 2008 zu einer attraktiven Kapitalanlage geworden. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen sind in der aktuellen Marktsituation eine sichere Einnahmequelle. Zudem gilt das in einer Immobilie gebundene Kapital als weitgehend inflationssicher.

Das ist erst recht bei der Hypothek der Fall: Je höher die Inflation, umso stärker sinkt der Realwert Ihrer Hypothekensumme.

Laufende Kosten für Verwaltung und Instandhaltung

Dem gegenüber steht ein relativ hoher Kapitaleinsatz für ein Mehrfamilienhaus. Für Verwaltung und Instandhaltung fallen zudem ständig laufende Kosten an. Sie sollten sich also vorab über Ihre Absichten klar werden und die Finanzplanung auf ein solides Fundament stellen.