Hypothek

Amortisation: Was ist das und wie geht das?

TIPPS
|
Direkte und indirekte Amortisation bringen jeweils Vor- und Nachteile mit sich. Bild: iStock / in4mal

Gewisse Schulden auf Immobilien müssen getilgt werden. Dies ist indirekt oder direkt machbar. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.

Hypothekarschulden abzustottern ist sinnvoll und wichtig. Denn so bleibt die Immobilie auch nach der Pensionierung oder im Fall eines Einkommensrückgangs finanziell tragbar.

Banken gewähren Hypotheken ohne Pflicht zur Amortisation. Es handelt sich dabei um die sogenannte 1. Hypothek bis maximal zwei Drittel des Verkehrswertes einer Immobilie. Was darüber hinausgeht (2. Hypothek), muss innert 15 Jahren, spätestens aber bis zum Pensionsalter getilgt werden. 

Hypotheken lassen sich direkt oder indirekt amortisieren 

In der ersten Variante zahlt der Schuldner in regelmässigen Tranchen die Hypothek an den Gläubiger zurück. Die direkte Amortisation ist für Hypothekarnehmer geeignet, die sich wohler fühlen, wenn die Hypothekarschuld und infolgedessen die Zinsbelastung laufend kleiner werden. Dadurch steigt auch der Anteil des frei verfügbaren Einkommens an. 

Gleichzeitig steigt aber die Steuerbelastung. Denn die möglichen Steuerabzüge der Schuld vom Vermögen und der Zinsen reduzieren sich. Und: Wer direkt amortisiert, sollte genügend freies Kapital für Einzahlungen in die steuerprivilegierte Säule 3a zur Verfügung haben. 

Vor- und Nachteile der direkten Amortisation

Vorteile

  • Hypothekarschuld wird laufend kleiner
  • Zinsbelastung sinkt kontinuierlich bei gleichbleibendem Zinssatz
  • Psychologischer Vorteil, wenn Schulden laufend abnehmen

Nachteile

  • Steuerlast steigt kontinuierlich an
  • Laufend abnehmende Schuldzinsen in der Steuererklärung bei gleichbleibendem Zinssatz
  • Amortisation und Säule-3a-Einzahlungen können zur finanziellen Herausforderung werden

Die indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek während der ganzen Laufzeit gleich hoch. Die Zahlungen werden nicht dem Hypothekargeber überwiesen. Sie werden stattdessen auf einem Vorsorgekonto oder Vorsorgedepot der Säule 3a des Hypothekarnehmers angespart. Die Einzahlungen in die gebundene Vorsorge können von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Beim Bezug – spätestens mit dem Erreichen des Pensionsalters – fällt ein reduzierter Steuersatz an. 

Diese Variante ist für Personen geeignet, die sich sonst keine steuerprivilegierte Säule 3a leisten könnten. Steuerlich attraktiv und besonders für Familien interessant ist auch die indirekte Amortisation durch eine Lebensversicherung im Rahmen der gebundenen Vorsorge Säule 3a. Die indirekte Amortisation durch eine Lebensversicherung macht dann Sinn, wenn die Familie geschützt werden soll: Beim Tod des Versicherungsnehmers ist die Hypothek durch die Versicherungssumme gedeckt.

Vor- und Nachteile der indirekten Amortisation

Vorteile

  • Mehr Hypothekarzinsen sind länger vom steuerbaren Einkommen abziehbar
  • Kapital auf Säule 3a-Konto wird verzinst
  • Bei indirekter Amortisation durch Lebensversicherung: Deckung der Hypothek durch Versicherungssumme bei Tod des Versicherungsnehmers

Nachteile

  • Hypothekarschulden bleiben immer gleich hoch
  • Kursschwankungen bei Säule-3a-Wertschriftenlösungen können zu Verlusten führen
  • Zinsbelastung bleibt immer gleich hoch

Erste Hypothek zurückzahlen?

Nach der Amortisation der Zweithypothek kann der Kreditnehmer freiwillig die restlichen zwei Drittel (Hypothek im 1. Rang) zurückzahlen. Aufgrund der höheren Besteuerung von schuldenfreiem Eigentum und weil es mit zunehmendem Alter schwierig wird, die Hypothek bei Geldbedarf aufzustocken, ist das nur kapitalkräftigen Personen zu empfehlen.

Hinzu kommt: Für Amortisationen aufgeworfenes Geld steht für den Konsum nicht mehr zur Verfügung und Wieder-Aufstockungen von Hypotheken sind nicht ohne weiteres möglich.


 

Auch interessant:

Checkliste Immobilienkauf: Das müssen Sie beim Hauskauf beachten
Kaufnebenkosten: Welche Kosten habe ich beim Hauskauf?
Referenzzins Libor: Nachfolger gesucht