Hypothek

Tücken beim Reservationsvertrag und Anzahlungen

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Ein Reservationsvertrag hält beim Hauskauf Kauf- bzw. Verkaufsabsicht der beiden beteiligten Parteien fest. Bild: iStock / monkeybusinessimages

Ein Reservationsvertrag beim Hauskauf bindet weder Kaufinteressenten noch Käufer. Vorsicht ist dennoch geboten. Eine Anzahlung muss der Verkäufer beim Rücktritt zurückerstatten. Entstandene Unkosten kann der Verkäufer aber vom Käufer einfordern.

Einem Hauskauf geht oft ein Reservationsvertrag voran. Dieser hält die Kauf- bzw. Verkaufsabsicht der beiden beteiligten Parteien fest. Der Reservationsvertrag wird oft Monate vor der effektiven Eigentumsübertragung abgeschlossen. Andere Interessenten erhalten eine Absage. Das Objekt wird vom Markt genommen.

Kein definitiver Schutz für den Käufer

Immobilienkäufe müssen öffentlich durch einen Notar beglaubigt und im Grundbuch vermerkt werden. Darum verpflichtet ein Reservationsvertrag die Kaufinteressenten vorerst zu nichts. Eine Reservation bietet dem Käufer somit keinen definitiven Schutz. Der Verkäufer kann jederzeit vom Reservationsvertrag zurücktreten. Ein Käufer wiederum kann zu diesem Zeitpunkt eine bereits geleistete Anzahlung noch zurückfordern und ebenfalls vom Kauf zurücktreten. Ausgewiesene Unkosten kann der Verkäufer allerding dem Käufer in Rechnung stellen.

Vorsicht bei Anzahlungen

Bei Anzahlungsforderungen vom Verkäufer ist in jedem Fall Vorsicht geboten. Der Käufer riskiert, dass der Verkäufer den Betrag ohne Gegenleistung behält. Das gilt vor allem beim Verkauf durch einen Makler. Häufig schreiben Makler – und vereinzelt auch Direktverkäufer – in der Reservationsvereinbarung eine Konventionalstrafe für den Fall fest, dass der Verkauf letztlich nicht zustande kommt. Die Gerichte haben allerdings schon mehrfach entschieden, dass ein Rücktritt vom Kauf grundsätzlich folgenlos bleibt. Verkäufer oder Makler dürfen nur ihren direkten und belegten Aufwand in Rechnung stellen. Darunter fallen im Speziellen erneute Insertionskosten bzw. Notariatskosten für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs.

Verlangen Sie genügend Prüf- und Bedenkzeit

Lassen Sie sich nie unter Zeitdruck setzen, einen Reservations- oder gar Kaufvertrag übereilt zu unterzeichnen. Der Hinweis von Makler oder Verkäufer auf «viele weitere Interessenten» mag stimmen oder auch nicht. Ein seriöser Makler oder Verkäufer gibt Ihnen immer genügend Zeit für eine sorgfältige Prüfung der Immobilie und der Verträge. Holen Sie sich bei Bedarf Hilfe von einem Experten. Denn viele Begriffe sind für einen Laien nicht verständlich.

Zahlungsversprechen eines Finanzinstitutes für den Kauf

Entscheiden Sie sich letztlich für den Kauf, folgt die öffentliche Beurkundung beim Notar. Dafür benötigen Sie das unwiderrufliche Zahlungsverspechen eines Finanzinstitutes. Wichtig zu wissen: Auch wenn der Grundbucheintrag und damit der Eigentumsübergang noch nicht stattgefunden haben, bleibt der Vertrag für beide Seiten verpflichtend und kann notfalls vor Gericht durchgesetzt werden.

Hier einen Mustervertrag herunterladen: Mustervertrag: Reservation

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