Hypothek

Hypothek verlängern oder ablösen?

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| von Frédéric Papp |
Bild: iStock.com / Rawpixel

Mit dem Vertragsende der Hypothek steht die Neuregelung der Finanzierung an. Für Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer gibt es nun zwei Möglichkeiten: verlängern oder ablösen. HypoPlus mit den Hypothekenfachleuten der Comparis-Gruppe erklärt die Unterschiede und zeigt auf, warum sich in den meisten Fällen eine Ablösung lohnt.

Unterschied zwischen verlängern und ablösen

Eine Möglichkeit für die Neuordnung eines auslaufenden Hypothekarvertrags ist die Verlängerung. Hierbei geht man mit dem bisherigen Finanzierungsinstitut einen neuen Hypothekarvertrag zu aktuellen Konditionen ein. Die zweite Möglichkeit bildet das Ablösen. Es kommt zu einem Anbieterwechsel, und der Hypothekarvertrag wird neu ausgehandelt.

Wann soll man sich um die Verlängerung oder Ablösung kümmern?

Beginnen Sie rund 24 Monate vor Laufzeitende der Hypothek, den Markt zu beobachten. Informationen bieten Ihnen beispielsweise das Comparis-Hypobarometer oder die Comparis-Zinsprognosen. Gelangen Sie an eine unabhängige und professionelle Hypothekarberatung rund 15 bis 18 Monate vor der Fälligkeit. Schieben Sie die Neuordnung Ihrer Hypothek nicht bis wenige Wochen vor Vertragsende hinaus. Die Zeit läuft so gegen Sie und für das Hypothekarinstitut – eine Konstellation, die zwangsläufig zu unattraktiven Zinsen führt. Ausgewählte Institute bieten vorzeitige Abschlüsse bis zu zwei Jahren an, bis zu 12 Monate gar ohne Zuschlag.

Vor- und Nachteile: Verlängerung der Hypothek

  • Geringer administrativer Aufwand
    Der Verbleib beim bisherigen Hypothekarinstitut ist aus administrativer Sicht einfacher. Objektbezogene Unterlagen sind zwar oft bereits vorhanden. Aktuelle Unterlagen wie beispielsweise Steuererklärung, Lohnausweise u.ä. müssen dennoch eingereicht werden.
  • Kleine Hypothekarvolumen
    Lassen Sie sich einen Zinssatz von bisherigen Anbieter offerieren, wenn die Hypothek mehrheitlich abbezahlt ist. Die Hausbank wird Ihnen vermutlich in einer ersten Verhandlungsrunde den Schaufensterzins offerieren. Dieser liegt im Durchschnitt signifikant über dem bestmöglichen auf dem Markt erzielbaren Zinssatz. Geben Sie sich damit nicht zufrieden und verhandeln Sie nach. Ein weiteres Entgegenkommen im Rahmen von 0,1 bis 0,25 Prozent liegt bestimmt drin.
  • Mehrere Tranchen
    Besteht die Hypothek aus zwei oder mehreren Tranchen, ist Ihre Verhandlungsposition womöglich geschwächt. Ist die zweite Tranche nicht innerhalb der nächsten 24 Monate fällig, ist die Lage besonders problematisch. Es mag Gründe für eine Tranchierung der Hypothek geben, in den meisten Fällen dient eine Tranchierung primär den Banken, um die Kunden langfristig an sich zu binden. Einen Ausweg könnte ein Schuldbriefsplitting darstellen. Der einfachste Weg ist in diesem Fall, die fällige Tranche beim bisherigen Institut zu belassen und die Fälligkeit des neuen Vertrages mit der Fälligkeit der zweiten Tranche zu synchronisieren. Nach Ablauf der Fälligkeiten ist ein Wechsel zum attraktivsten Anbieter problemlos möglich.

Vor- und Nachteile: Ablösung der Hypothek

  • Markt für sich spielen lassen
    Die Fälligkeit einer Hypothek bietet eine hervorragende Möglichkeit, um «den Markt spielen zu lassen». Wer mit diversen Anbietern verhandelt oder verhandeln lässt, bekommt in der Regel sehr attraktive Konditionen für eine längerfristige Finanzierung des Eigenheims.
  • Erhöhter administrativer Aufwand
    Ein Anbieterwechsel erfordert einen vollständigen Kreditprüfungsprozess. Es müssen sämtliche objektbezogenen Unterlagen eingereicht werden, zusammen mit Informationen zur Einkommens- und Vermögenssituation. Der administrative Aufwand lohnt sich. Die Differenz zwischen dem Schaufensterzinssatz und dem bestverhandelten Zinssatz ist enorm.

Signifikantes Sparpotenzial

Die Bandbreite zwischen dem standardmässig offerierten Schaufensterzinssatz und dem besten nachverhandelten Zinssatz ist sehr weit (siehe Grafik, unten). Sie zeigt das umfangreiche Sparpotential, das erfahrungsgemäss bei fällig werdenden Festhypotheken noch ungenügend ausgeschöpft wird. Für eine zehnjährige Festhypothek beträgt die mittlere Zinsdifferenz im laufenden Jahr 0,53 Prozent pro Jahr.

 

Basierend auf dem Zinsunterschied von 0,53 Prozent pro Jahr, einer Hypothek in der Höhe von 650’000 Franken und einer zehnjährigen Laufzeit ergibt sich so insgesamt ein Sparpotenzial von bis zu 34’000 Franken. Der absolut günstigste Zinssatz ist nicht für alle Hypothekarnehmer erreichbar. Hypothekaranbieter berechnen den Zinssatz anhand der individuellen Tragbarkeit und Belehnung. Berücksichtigt werden auch Faktoren wie Art der Liegenschaft, geografische Lage, Restvermögen etc.

Erfahrungswerte des zu Comparis gehörenden Hypothekarberaters HypoPlus zeigen einen im Durchschnitt realisierbaren Zinsvorteil von rund 0,30 Prozent – ein jährliches Sparpotenzial von einigen Tausend Franken.

Ablösen und verlängern: Eine gute Gelegenheit zur Erhöhung der Hypothek

Die Neuordnung der Hypothek ist ein idealer Zeitpunkt, die Hypothekarhöhe zu überprüfen. Stehen beispielsweise Renovationen an, kann die Hypothek um beispielsweise 30’000 Franken für ein neues Bad und/oder 12’000 Franken für neue Fenster erhöht werden. Eine Hypothekarerhöhung muss nach wie vor innerhalb der Belehnungsgrenze erfolgen und die Tragbarkeitsregel weiterhin einhalten.

Tipp: Werterhaltende Massnahmen sollten steuerlich optimal auf verschiedene Jahre gelegt oder bei kleineren Beträgen in einem Steuerjahr zusammengefasst werden. Eine Hypothek von beispielsweise 650’000 Franken lässt sich während der Laufzeit nur schwerlich oder zu unvorteilhaften Konditionen um 20’000 Franken erhöhen. Eine langfristige Planung der Renovationen oder Umbauten ist daher auf jeden Fall sinnvoll.