Hypothek ablösen: Wie geht das?
Die Verlängerung der Hypothek ist ein guter Zeitpunkt für eine Standortbestimmung. Verfolgen Sie die Zinsentwicklung und vergleichen Sie verschiedene Angebote – meist lohnt es sich.
11.11.2024
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1. Was bedeutet es, eine Hypothek abzulösen?
Eine Hypothek ablösen heisst: Sie wechseln das Hypothekarmodell oder den Anbieter einer bestehenden Hypothek.
2. Wann kann ich die bestehende Hypothek wechseln?
Sie können die Hypothek auf das Ende der Vertragszeit kündigen oder sie vorzeitig ablösen. Idealerweise planen Sie die Ablösung bis 1,5 Jahre im Voraus. So haben Sie genügend Zeit, die passende Anschlusshypothek zu finden.
Ein Anbieterwechsel kann sich lohnen, um von tiefen Zinsen zu profitieren. Er ist jedoch unter Umständen mit Kosten verbunden. Je nach verbleibender Vertragslaufzeit haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Sie gelten unabhängig davon, ob Sie eine Festhypothek oder eine variable Hypothek ablösen.
Läuft Ihre Hypothek im nächsten halben Jahr aus? Prüfen Sie die Kündigungsfrist im Kreditvertrag. Halten Sie die Frist ein, können Sie die Hypothek ganz einfach ablösen. Die Comparis-Kündigungserinnerung erinnert Sie an die Kündigungsfrist.
In diesem Fall können Sie grundsätzlich schon jetzt eine neue Hypothek abschliessen, auch bei einem anderen Anbieter. Es ist nicht nötig, dass Sie die bestehende Hypothek vorzeitig auflösen.
Für einen solchen frühzeitigen Abschluss fällt aber in der Regel ein sogenannter Terminzuschlag oder Forwardzuschlag an. Darum spricht man auch von Terminhypothek oder Forwardhypothek. Der Zuschlag hängt von der Vorlaufzeit und der Laufzeit der Hypothek ab. Je nach Finanzinstitut unterscheiden sich die Kosten stark.
Läuft Ihre bestehende Hypothek noch länger als ein Jahr, können Sie die Hypothek nur durch vorzeitige Kündigung auflösen. Dann fällt in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Trotzdem kann sich die frühzeitige Kündigung unter Umständen lohnen.
Bei einer Hypothek aus mehreren Tranchen müssen Sie für die Ablösung prüfen, wie lange die einzelnen Tranchen noch laufen. Mehr zur Ablösung in diesem Fall lesen Sie im Beitrag zum Thema Hypothek mit mehreren Tranchen.
Die Vorfälligkeitsprämien sind eine Entschädigung, die Sie bei vorzeitiger Kündigung an den Anbieter zahlen müssen. Die exakte Berechnung der Vorfälligkeitsstrafe erfahren Sie meist nur auf ausdrücklichen Wunsch.
Grundsätzlich kommen zwei Entschädigungsmodelle zur Anwendung: Bemessung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung an der Restlaufzeit des ursprünglichen Vertrags oder an der Zinsdifferenz.
3. Hypothek ablösen – oder besser amortisieren?
Läuft eine Hypothek aus, können Sie diese entweder amortisieren oder erneuern. Dabei gilt es, verschiedene Aspekte zu beachten. Oft macht es Sinn, bei einer Erneuerung nicht das erstbeste Angebot der Hausbank anzunehmen.
Die Amortisation einer Hypothek ermöglicht es Ihnen, Ihre Schulden schrittweise abzubauen und die Zinsbelastung zu senken. Das bietet zwar finanzielle Stabilität, kann aber auch zu einer höheren Steuerbelastung und Kapitalbindung führen. Eine Alternative ist die Ablösung der Hypothek.
4. Hypothek ablösen: Vorteile und Nachteile
Vorteil: Markt für sich spielen lassen
Die Fälligkeit einer Hypothek bietet eine hervorragende Möglichkeit, um «den Markt spielen zu lassen». Wer mit diversen Anbietern verhandelt oder verhandeln lässt, bekommt in der Regel attraktive Konditionen für eine längerfristige Finanzierung des Eigenheims.Nachteil: Erhöhter administrativer Aufwand
Ein Anbieterwechsel erfordert einen vollständigen Kreditprüfungsprozess. Sie müssen sämtliche objektbezogenen Unterlagen einreichen, zusammen mit Informationen zur Einkommens- und Vermögenssituation.
5. Hypothek ablösen bei einem Verkauf der Immobilie
Bei einem Verkauf Ihrer Immobilie haben Sie grundsätzlich drei Möglichkeiten:
Sie können die Hypothek für eine allfällige neue Liegenschaft übernehmen.
Sie können die Hypothek mit der alten Immobilie mitverkaufen.
Sie können die Hypothek vorzeitig ablösen.
Die Ablösung der Hypothek bei einem Verkauf ist wegen der Vorfälligkeitsprämie in der Regel die teuerste Option – falls vom Anbieter verlangt.
Für die Übernahme auf eine neue Liegenschaft oder das «Mitverkaufen» an den Käufer oder die Käuferin Ihrer alten Immobilie sind Sie aber auf das Einverständnis des Hypothekargebers angewiesen. Es lohnt sich, frühzeitig eine Lösung zu suchen.
6. Wie gehe ich vor beim Ablösen der Hypothek?
Diese Schritte sollten Sie beim Ablösen Ihrer Hypothek machen:
Klären Sie Ihre neuen finanziellen Bedürfnisse ab
Stimmen Sie die neue Hypothekarstrategie auf Ihre aktuellen und künftigen Bedürfnisse ab. Tipp: Berücksichtigen Sie allfällige Renovationskosten. Fassen Sie bei Bedarf eine Aufstockung der Hypothek ins Auge. Stehen Sie vor der Pensionierung? Dann sollten Sie allfällige Einkommensveränderungen miteinbeziehen.
Hypothek ablösen und Kosten: Achten Sie auf Ausstiegsklauseln
Informieren Sie sich bei der vorzeitigen Hypothekenablösung über die Ausstiegsklauseln. Beachten Sie zudem allfällige Kosten für Vorfälligkeitsentschädigung und Forwardzuschlag. Eventuell ist auch ein Teilausstieg möglich: etwa durch Aufteilung der Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten.
Vergleichen Sie die Hypothekenanbieter
Bei Abschluss einer neuen Hypothek kann es sich lohnen, die Hauptbank-Beziehung zu wechseln (z. B. Salärkonto, Wertschriftendepot etc.). Viele Anbieter gewähren dann attraktive Zinsabschläge. Im Vergleich zur Neuhypothek ist die Ablösung der Hypothek weniger aufwändig. Teilweise entfallen auch die Bewertung und der Gang zu Behörden und Notariat.
Bei den Anbietern sollten Sie besonders gut vergleichen: Machen Sie klar, dass es um eine Ablösung der Hypothek geht. Vergleichen Sie ausserdem verschiedene Angebote. Die Zinskonditionen unterscheiden sich deutlich. Unabhängige Hypothekarfachleute wissen, welche Anbieter besonders günstig sind.
Gut zu wissen: Die Zinsen für Hypotheken können sich jeden Tag verändern. Für einen sauberen Vergleich ist es daher wichtig, dass Sie die Angebote am selben Tag einholen.
Die Suche nach einem neuen Anbieter ist schwieriger, wenn:
Sie die bestehende Hypothek in mehrere Tranchen aufgegliedert haben und
die Endpunkte Ihrer Tranchen mehr als zwölf Monate auseinanderliegen.
Die meisten Finanzinstitute übernehmen keine einzelnen Tranchen.
Schliessen Sie die neue Hypothek ab
Haben Sie einen Anbieter gefunden? Dann steht dem Vertragsabschluss in der Regel nichts im Weg. Der neue Vertrag ist kein Kaufvertrag. Darum muss er nicht notariell beglaubigt werden.
Eventuell besteht das neue Finanzinstitut auf einem neuen Grundbucheintrag. Etwa wenn Sie die Hypothek in neue Tranchen aufteilen oder bei einer Erhöhung der Hypothek. Veränderungen im Grundbuch sind in der Regel gebührenpflichtig.
Wie kann ich das Finanzinstitut oder die Bank wechseln?
Für die Ablösung Ihrer Hypothek reichen Sie die Kündigung beim alten Anbieter ein und schliessen den Vertrag mit dem neuen Finanzinstitut ab. Die weitere Kommunikation übernimmt der Anbieter der Anschlusshypothek. Er setzt sich direkt mit dem Anbieter Ihrer alten Hypothek in Verbindung.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 16.11.2020
