Wohnungsübergabe: Welche Schäden müssen Mieter bezahlen?

Beim Auszug aus einer Mietwohnung gilt es einige Dinge zu beachten, um böse Überraschungen zu vermeiden. Comparis erklärt, wer für welche Schäden haftet.

• Wohnungsabnahmeprotokoll als Beweismittel
• Beweislast liegt beim Vermieter
• Wie werden Schäden beurteilt?
• Selbst renovieren oder renovieren lassen?
• Haftpflichtversicherung übernimmt plötzliche Schäden
• Selbst vorgenommene Änderungen

Wohnungsabnahmeprotokoll als Beweismittel

Das Wohnungsabnahmeprotokoll sollte jeweils bei Ein- und Auszug gemeinsam mit der Vermieterschaft erstellt werden. Es werden alle vorhandenen Schäden schriftlich und fotografisch dokumentiert. Erstellen Sie beim Einzug ein eigenständiges Protokoll, wenn seitens der Vermieterschaft nichts dergleichen passiert. Schauen Sie genau hin. Teilweise sind Mängel nicht auf den ersten Blick erkennbar.

Die Mängelliste ist spätestens 10 Tage nach dem Einzug per eingeschriebenem Brief an den Vermieter zuzustellen. Setzen Sie dem Vermieter eine Frist, wann die Mängel behoben sein müssen. Bewahren Sie unbedingt eine Kopie auf.

Das Protokoll dient beim Auszug als Beweismittel, wer allenfalls für einen Schaden aufkommen muss.

Beweislast liegt beim Vermieter

Dank der Wohnungsabnahmeprotokolle kann bei einem Auszug bewiesen werden, welche Schäden nicht während der eigenen Mietdauer entstanden sind. Die Beweislast liegt gemäss Mietrecht jedoch generell beim Vermieter.

Vorsicht: Setzen Sie Ihre Unterschrift unter das Übergabeprotokoll, anerkennen Sie den Inhalt.Viele Protokollformulare enthalten zudem Formulierungen, die Ihre Bereitschaft zur Kostenübernahme ausdrücken. Bestätigen Sie diese mit Ihrer Unterschrift, sind sie dafür haftbar. Fügen Sie Ihrer Unterschrift «gilt nicht als Schuldanerkennung» hinzu, widerrufen Sie diese Bereitschaft zur Kostenübernahme.

Gut zu wissen: Der Vermieter kann sich im Nachhinein nur auf Mängel berufen, die bei der Abnahme nicht offensichtlich erkennbar waren. Meldet der Vermieter offensichtliche Mängel nicht sofort, verliert er seinen Anspruch auf Entschädigung. Versteckte Mängel kann der Vermieter später melden – aber nur direkt nach Entdecken. Ansonsten verliert der Vermieter ebenfalls seine Rechte.

Auf der Website des Mieterinnen- und Mieterverbandes finden Sie weitere Informationen zur Wohnungsübergabe und dem Übergabeprotokoll.

Wie werden Schäden beurteilt?

Es wird grundsätzlich zwischen normaler und übermässiger Abnutzung unterschieden. Die Mieterschaft muss nur Schäden bezahlen, die einer übermässigen Abnutzung geschuldet sind. Sind sich Mieter und Vermieter uneinig, ob eine Abnutzung ordentlich oder ausserordentlich ist, sollte ein Vorbehalt auf dem Protokoll angebracht werden. Findet keine Einigung statt, sollten Sie das Protokoll nicht unterschreiben.

Normale vs. übermässige Abnutzung

Unter normale Abnutzung fallen kleinere Schäden, die durch alltägliche Benutzung entstehen. Solche Schäden müssen nicht vom Mieter behoben werden, sondern sind Sache des Vermieters.

Beispiele der normalen Abnutzung:

• Dübellöcher in den Wänden, sofern diese fachmännisch zugespachtelt wurden und nicht zu zahlreich sind.
• Spuren von Bildern und Möbeln an den Wänden oder auch vergilbte Tapeten
• Normale Abnutzung von Spannteppichen

Beispiele übermässigen Abnutzung:

• Tiefe Kratzer im Parkett
• Grössere Flecken / Teppichflecken
• Von Haustieren verkratzte Holzwände
• Verkritzelte Tapeten

Mieter haften für Zeitwert

Ist ein Schaden durch eine übermässige Abnutzung entstanden, müssen Mieter lediglich für den Zeitwert und nicht den Neuwert aufkommen. Wurde beispielsweise das Parkett letztmals vor 12 Jahre abgeschliffen, müssen Sie für Kratzer nicht mehr aufkommen. Bemessen wird der Schaden aufgrund der sogenannten paritätischen Lebensdauertabelle. Die Amortisationsdauer gilt jedoch nicht für eine übermässige Abnutzung, die einen zusätzlichen Schaden verursacht hat – in solchen Fällen muss der Mieter für den Zusatzschaden aufkommen. Dazu zählen beispielsweise Raucherschäden an den Wänden.

Mieter müssen für kleinen Unterhalt aufkommen

Für den kleinen Unterhalt müssen Mieter unabhängig von Abnützung oder Zeitwert aufkommen.

Beispiele für den kleinen Unterhalt:

• Ersatz von defekten Seifenschalen, Klobrillen, Ofenblechen etc.
• Auswechseln von defekten Sicherungen
• Ölen von Scharnieren

Selbst renovieren oder renovieren lassen?

Bis zur Wohnungsabgabe können Mieter kleinere Mängel selbst beheben, z.B. Dübellöcher zuspachteln, Dichtungen erneuern oder fehlende Gegenstände des Wohnzubehörs ersetzen. Es besteht allerdings die Gefahr, dass die Arbeiten vom Vermieter nicht akzeptiert werden. Ist die Arbeit fachlich nicht korrekt ausgeführt, kann der Vermieter die anfallenden Kosten dem Mieter verrechnen. Dem Mieter entstehen so doppelte Kosten. Stehen grössere Renovations-Arbeiten an, müssen Sie den Vermieter umgehend kontaktieren und die Behebung regeln.

Vorsicht: Die Instandstellungsarbeiten sollten noch vor dem Einzug der neuen Mieter durchgeführt werden. Verhindern anstehende Renovierungsarbeiten den Einzug oder lassen ihn nur teilweise zu, können Sie für den Mietzinsausfall und weitere Umtriebe zur Verantwortung gezogen werden.

Haftpflichtversicherung übernimmt plötzliche Schäden

War ein Schaden nicht voraussehbar oder ist er auf Unachtsamkeit zurückzuführen, wird er von der Haftpflichtversicherung übernommen. Dazu gehören beispielsweise Rotweinflecken auf dem Teppich oder Parkettkratzer. Wenn Sie also das Bügeleisen aus Versehen fallen lassen, ist der Parkettschaden als Mieterschaden versichert.

Wichtig: Kontaktieren Sie umgehend Ihre Versicherung im Schadenfall.

Nicht übernommen werden in der Regel unvorhersehbare Schäden, die allmählich passieren. Wenn Sie beispielsweise die Wohnung kaum oder nie lüften und sich durch die hohe Luftfeuchtigkeit Schimmel in der Wohnung bildet, kommt die Versicherung nicht dafür auf. Ebenfalls werden klar voraussehbare Schäden, wie etwa durch Zigarettenrauch vergilbte Wände, nicht übernommen.

Selbst vorgenommene Änderungen

Manchmal wird darüber diskutiert, ob selbst vorgenommene Änderungen an der Wohnung vom Mieter rückgängig gemacht werden müssen. Der Vermieter hat ein Recht auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sofern er keine schriftliche Zustimmung für die Änderung erteilt hatte. Haben Sie beispielsweise eine weisse Wand grün gestrichen, darf der Vermieter den Mehraufwand für das Wiederherstellen der ursprünglichen Farbe in Rechnung stellen. Das gilt auch, wenn die achtjährige Lebensdauerabgelaufen ist.