Recht & Gesetz

Darf der Vermieter den Mietzins nach einem Mieterwechsel erhöhen?

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Bild: iStock / SIphotography

Sarah (35): «Wir sind in eine neue Wohnung gezogen. Mein Vormieter hat nach eigenen Angaben 1970 Franken pro Monat bezahlt. Nun will die Verwaltung von uns 2420 Franken. Ausser einem neuen Anstrich gab es keine Neuerungen. Darf der Vermieter das?»

Liebe Sarah

Bei einem Mieterwechsel erhöhen Vermieter oft den Mietzins. Der Grund: Eine Erhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses ist komplizierter. Du hast aber auch als Neumieter die Möglichkeit, den sogenannten Anfangsmietzins anzufechten.

Auskunftspflicht des Vermieters

Du hast über deine Vormieterin von der Erhöhung erfahren. Du solltest dir aber den Mietzins der Vormieterin noch offiziell von deinem Vermieter mitteilen lassen. Er ist dazu verpflichtet, den vorherigen Mietzins offenzulegen. In einigen Kantonen besteht sogar eine Formularpflicht: Dem neuen Mieter muss auf einem amtlichen Formular die Miete des Vorgängers bekanntgegeben werden. Es kann sein, dass die Erhöhung des Mietzinses unverhältnismässig und somit missbräuchlich ist. Dann kannst du als neue Mieterin eine Herabsetzung der Miete verlangen.

Anfechtung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde 

Eine Anfechtung des Anfangsmietzinses muss innerhalb der ersten 30 Tage nach der Schlüsselübergabe erfolgen. Für eine Anfechtung wendet man sich an die lokale Schlichtungsbehörde. Verstreicht diese Frist, gilt der Mietzins als akzeptiert. Dann bleibt nur noch die Möglichkeit, eine Senkung zu beantragen, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt. Hier findest du den aktuellen hypothekarischen Referenzzinssatz auf der Webseite des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO).

Kriterien für eine Anfechtung

Für eine Anfechtung müssen gewisse Kriterien erfüllt werden. Eine der folgenden Situationen muss zutreffen:

  • Der Mieter sah sich aufgrund von einer persönlichen Notlage oder Wohnungsknappheit zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen
  • Die Miete wurde gegenüber dem Vormieter um über 10 Prozent erhöht, obwohl keine Sanierung stattfand (Bundesgerichtsentscheid, 2012)
  • Missbräuchlicher Mietzins: Mit der Wohnung wird eine – gemäss Gesetz – zu hohe Rendite erzielt oder die Wohnung ist deutlich teurer als im Quartier üblich

Das kann in Art. 269 und 270 OR nachgelesen werden. Bei Fragen oder Unsicherheit hilft der Mieterverband weiter.

In deinem Fall wurde der Mietzins ohne Sanierung um über 10 Prozent erhöht. Deshalb hast du gute Chancen auf eine erfolgreiche Anfechtung und eine anschliessende Herabsetzung des Mietzinses.

Übrigens: Während eines Schlichtungsverfahrens geniesst du Kündigungsschutz. Bekommst du als Mieter schliesslich Recht oder gelingt eine Einigung mit dem Vermieter, kann dir die Wohnung während der nächsten drei Jahren nicht gekündigt werden (Art. 271a, OR).

Viele Grüsse von Comparis.ch

Dieser Artikel ist zuerst erschienen auf watson.ch.