Untermietvertrag: Darauf sollten Sie achten
Worauf müssen Untermieter und Hauptmieter achten – und brauche ich einen Untermietvertrag? Comparis beantwortet zwölf Fragen zur Untermiete.
05.05.2025
iStock / svetikd
1. Was ist eine Untervermietung?
Untervermietung bedeutet, dass die Mieterin respektive der Mieter (Hauptmieter) seine Wohnung oder einen Teil davon an einen Dritten (Untermieter) vermietet. Zwischen dem Haupt- und Untermieter entsteht ein neues Mietverhältnis. Der Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Vermieter bleibt jedoch unverändert.
2. Ist die Zustimmung des Hauptvermieters erforderlich?
Grundsätzlich ist die Untermiete erlaubt und darf im Mietvertrag nicht generell ausgeschlossen werden. Die Mieterin oder der Mieter muss aber den Vermieter vorab über die beabsichtigte Untervermietung informieren und ihm die Mietbedingungen offenlegen.
Darf die Vermietung die Untervermietung verbieten?
Die Vermietung darf die Untermiete nur in folgenden Fällen verbieten: Wenn Sie sich weigern, Einzelheiten der Untervermietung offenzulegen.
Wenn Sie den Wohnraum überteuert untervermieten.
Wenn der Vermietung durch die Untermiete ein wesentlicher Nachteil entsteht (z. B. durch Lärmbelästigung).
Lehnt Ihre Vermietung die Untermiete zu Recht ab und Sie vermieten den Wohnraum trotzdem, darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen – sogar ausserordentlich.
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3. Wohnung untervermieten: Genügt eine mündliche Vereinbarung?
Rechtlich sind mündliche Verträge wirksam. Im Streitfall fehlen Ihnen aber Beweise. Entsprechende Absprachen müssten also in Gegenwart Dritter getroffen werden.
Darum: Bestehen Sie auf einen schriftlichen Mietvertrag – egal ob Untervermieter oder Untermieter.
Ist ein Untermietvertrag rechtsgültig?
Ja, ein Untermietvertrag ist grundsätzlich rechtsgültig und bindend für alle beteiligten Parteien.
4. Wie schreibe ich einen Untermietvertrag?
Die Untermiete sollte mit einem schriftlichen Mietvertrag geregelt sein. Dabei gelten dieselben gesetzlichen Vorschriften wie bei der «normalen» Miete. Das ist etwa von Bedeutung, wenn es um Kündigungsmodalitäten, Kündigungsfristen und Kündigungstermine geht.
Ausdrücklich festzuhalten sind neben den vom Untermieter allein genutzten Räumen auch eventuell zur Mitbenutzung stehende Räume, zum Beispiel die Küche und das Bad in einer WG.
Wichtig ist im Zuge der Wohnungsabnahme das Ausfüllen eines Wohnungsabnahmeprotokolls – mit Unterschrift der Beteiligten. Halten Sie darin sämtliche Mängel und Abnutzungen der Wohnbereiche fest, die untervermietet werden. Ein erstes Dokument ist beim Einzug auszufüllen, ein zweites dann beim Auszug.
5. Wie hoch darf der Untermietzins sein?
Als Hauptmieterin respektive Hauptmieter dürfen Sie aus der Untermiete grundsätzlich keinen Gewinn erzielen. Der Mietzins entspricht in der Regel dem Anteil der genutzten Wohnfläche.
Die Hauptmieterin oder der Hauptmieter kann zudem anteilig folgende Kosten weiterverrechnen:
Nebenkosten (Heizen, Wasser usw.)
Stromkosten
Internetnutzung
Gebühren für Radio und TV (Serafe)
Zusatzkosten bei Möblierung
Bei einer möblierten Wohnung sollten Sie maximal einen Aufschlag von 20 Prozent verlangen. Fordern Sie einen höheren Untermietzins, kann die Vermietung die Untermiete verbieten. Ein Bundesgerichtsurteil stufte etwa Aufschläge von 30 Prozent als missbräuchlich ein.
Was ist besser – Untervermietung oder Airbnb?
Sind Sie Hauptmieterin oder Hauptmieter und wünschen sich einen finanziellen Zustupf durch Untervermietung? Hier erfahren Sie, was sich mehr lohnt – Untermiete oder eine Vermietung des Wohnraums auf Airbnb.
6. Darf der Untermieter zur Zahlung einer Kaution verpflichtet werden?
Ja. Die Kaution darf nicht höher sein als drei Monatsmieten und muss auf einem Sperrkonto hinterlegt werden.
7. Untervermietung: Wer haftet für Schäden?
Die Hauptmieterin oder der Hauptmieter haftet gegenüber der Vermietung für sämtliche Schäden an der Mietwohnung. Das gilt auch für Schäden, welche Untermieter verursachen. Hauptmieter können Schäden aber gegebenenfalls ihren Untermietern weiterverrechnen. Vom Untermieter sollte eine Haftpflichtversicherung vorliegen.
Ansprechpartner der Vermietung bleibt stets der Hauptmieter. Das heisst: Wer seine Wohnung untervermietet, ist stets verantwortlich für die regelmässige Zahlung des Mietzinses und Einhaltung des Vertrags.
8. An wen können sich Untermieter bei Schäden wenden?
Untermieter können sich in der Regel an die Hauptmieterin respektive den Hauptmieter wenden. Untermieter können den Hauptmieter alternativ um eine Vollmacht bitten, um allfällige Instandsetzungen direkt beim Vermieter einfordern zu können.
9. Dürfen Hauptmieter oder Untermieter ihr Mietverhältnis mündlich kündigen?
Nein. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag mündlich zustande kam. Ferner ist es ratsam, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken und eine Kündigungsbestätigung zu verlangen.
Untervermieter müssen bei der Kündigung das im jeweiligen Kanton gültige Kündigungsformular verwenden. Untermieter sind nicht an ein Formular gebunden.
10. Wie sind die Kündigungsfristen?
Es gilt dasselbe wie bei «normalen» Mietverhältnissen: Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate.
Der Kündigungstermin entspricht – unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist – dem ortsüblichen Kündigungstermin. Besteht kein ortsüblicher Kündigungstermin, gilt die Kündigung nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist auf Ende Monat.
Eine abweichende Vereinbarung ist möglich.
11. Wie lange darf eine Untermiete maximal dauern?
Es besteht kein Zeitlimit. Das wurde auch schon vom Bundesgericht bestätigt. Selbst eine mehrjährige Untervermietung ist demnach rechtens.
Die Hauptmieterin oder der Hauptmieter muss allerdings die Absicht haben, wieder in die Wohnung zurückzukehren. Andernfalls entspräche das Untermietverhältnis einer versteckten Übertragung der Wohnung, was Vermieter nicht akzeptieren müssen.
12. Muss ich als Untermieter ausziehen, wenn das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter endet?
Endet das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter, endet das Untermietverhältnis automatisch auch. Versäumt der Hauptmieter aber, Ihnen fristgerecht zu kündigen, können Sie Schadenersatz fordern.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 08.12.2020
