11 Fragen und Antworten zur Untermiete

Wenn der Mieter selbst zum Vermieter wird: Das Wohnen zur Untermiete ist in der Schweiz immer weiter verbreitet. Es ist unkompliziert und finanziell lohnend. Lesen Sie, worauf Untermieter, Hauptmieter und Vermieter achten sollten. Regel Nummer eins: nie ohne Untermietvertrag!

Ob für zwei Wochen, zwei Monate oder ein halbes Jahr: Die Annoncen mit Wohnungen oder WG-Zimmern zur Untermiete häufen sich, vor allem in Städten mit hohen Mieten und knappem Wohnraum. Eine Win-Win-Situation für beide Seiten: Der Vermieter spart Mietkosten, der Untermieter kommt relativ unkompliziert an eine Wohnung.

Ich möchte meine Wohnung untervermieten. Brauche ich die Zustimmung meines Vermieters?

Grundsätzlich ist die Untermiete erlaubt und darf im Mietvertrag nicht generell ausgeschlossen werden. Der Mieter muss aber den Vermieter vorab über die beabsichtigte Untervermietung informieren und ihm die Mietbedingungen offenlegen. Der Vermieter darf seinem Mieter die Untermiete nur verbieten, wenn dieser seinem Untermieter unzumutbare Bedingungen auferlegt oder sich an diesem durch eine überhöhten Mietzins bereichern will.

Wie sollte ein Untermietvertrag aussehen?

Es ist sinnvoll, die Untermiete mit einem schriftlichen Mietvertrag zu regeln. Kündigungsformalitäten, ‑fristen und ‑termine unterliegen den gleichen gesetzlichen Vorschriften wie die «normale» Miete. Ausdrücklich festzuhalten sind neben den vom Untermieter allein genutzten Räumen auch eventuell zur Mitbenutzung stehende Räume, zum Beispiel die Küche und das Bad in einer WG.

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Wie hoch darf der Untermietzins sein?

Der Hauptmieter darf aus der Untermiete grundsätzlich keinen Gewinn erzielen. Die Höhe der Untermiete errechnet sich in der Regel an der anteilsmässig genutzten Wohnfläche. Kosten für Strom, Wasser oder Gebühren können ebenso anteilsmässig weiterverrechnet werden. Bei einer möblierten Wohnung darf der Aufschlag maximal 20 Prozent betragen. Liegt der Untermietzins darüber, kann der Vermieter seinem Hauptmieter die Untermiete untersagen. Zur Info: In einem Bundesgerichtsurteil wurden Aufschläge von 30 Prozent als missbräuchlich eingestuft.

Reicht eine mündliche Vereinbarung?

Rechtlich sind mündliche Verträge zwar wirksam, aber im Streitfall schwer zu beweisen. Entsprechende Absprachen müssten also in Gegenwart Dritter getroffen werden. Darum: Lassen Sie sich – egal ob Vermieter oder Untermieter – nur auf einen schriftlichen Mietvertrag ein.

Darf der Untermieter zur Zahlung einer Kaution verpflichtet werden?

Ja. Diese darf höchstens drei Monatsmieten hoch sein und muss auf einem Sperrkonto hinterlegt werden.

Wer haftet für während der Untermiete entstandene Schäden?

Der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter für Schäden, die sein Untermieter anrichtet. Untermieter haben bei Mängeln der Mieträume ausserdem dieselben Rechte wie der Hauptmieter. Vom Untermieter sollte man sich eine Haftpflichtversicherung vorlegen lassen.

Ansprechpartner des Vermieters bleibt stets der Hauptmieter. Das heisst: Wer seine Wohnung untervermietet und am anderen Ende der Welt weilt, bleibt verantwortlich für die regelmässige Zahlung des Mietzinses und Einhaltung des Vertrags.

Lesen Sie hier mehr zum Thema Mieterschäden.

An wen wenden sich Untermieter bei Schäden?

Untermieter sollten sich eine Vollmacht vom Hauptmieter ausstellen lassen, um allfällige Instandsetzungen ohne mühsamen Umweg direkt beim Vermieter einfordern zu können.

Dürfen Hauptmieter oder Untermieter ihr Mietverhältnis mündlich kündigen?

Nein. Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen. Zudem ist es ratsam, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken.

Wie sind die Kündigungsfristen?

Es gilt die dreimonatige Kündigungsfrist wie bei normalen Mietverhältnissen – es sei denn, es wird eine andere Vereinbarung im Vertrag fixiert. Oft wird eine Kündigung zum Monatsende vereinbart.

Wie lange darf eine Untermiete maximal befristet sein?

Hier setzt der Gesetzgeber keine Grenzen. Das wurde auch schon vom Bundesgericht bestätigt. Selbst eine jahrelange Untervermietung ist demnach rechtens. Allerdings muss der Hauptmieter schon die Absicht bekunden, wieder in die Wohnung zurück zu wollen. Wann, das ist egal. Genauso, ob er tatsächlich wieder dort wohnen wird.

Der Vermieter kündigt dem Hauptmieter. Was mache ich als Untermieter?

In diesem Fall endet das Untermietverhältnis. Darum sollten Untermieter, sich vom Hauptmieter die schriftliche Erlaubnis des Vermieters vorlegen lassen.

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