Hypothek

Die Immobilie als Renditeobjekt

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Für die Vermietbarkeit von Renditeobjekten ist die Lage der Immobilie entscheidend. Bild: iStock / Nikada

Wer eine Immobilie vermietet, dem fliessen über die Mieteinnahmen regelmässige Einkünfte zu. Was nach einer einfachen und sicheren Renditequelle klingt, ist in Tat und Wahrheit aber ein Weg mit einigen Fallgruben.

Finanzierung

Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sind mit eigenen Mitteln zu finanzieren. Wichtig: Anders als bei selbstbewohnten Wohnobjekten, können bei Renditeobjekten keine Gelder aus der Pensionskasse oder der dritten Säule vorbezogen werden.

Tragbarkeit

Ob sich ein Renditeobjekt lohnt, hängt primär von den jährlichen Nettomieteinnahmen ab. Damit das Objekt tragbar ist, müssen die kalkulatorischen Kosten durch die Nettomietzinseinnahmen gedeckt sein (also Bruttoeinnahmen abzüglich Finanzierungskosten, Unterhalt und Nebenkosten). Wichtig: Bei Renditeobjekten wird der Objektwert mit der Ertragswertmethode und nicht mit der Verkehrswertmethode berechnet. Falls der Verkehrswert über dem Ertragswert liegt, wird das Finanzinstitut in der Regel nur bis zum Ertragswert finanzieren. Allfällige Differenzen müssen daher aus eigenen Mitteln bereitgestellt werden.

Lage

Bei Renditeobjekten ist die sogenannte Vermietbarkeit ausschlaggebend, da die zu erwartenden Mietzinseinnahmen auch der Marktmiete entsprechen müssen. Für die Vermietbarkeit ist insbesondere die Lage entscheidend. Dazu zählen unter anderem: die wirtschaftliche Situation der Region, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder das geltende Steuerrecht. Die meisten Kantone erheben eine Liegenschaftssteuer.

Mietrecht

Auch das Mietrecht ist zu berücksichtigen. So dürfen beispielsweise Vermieter im Kanton Genf nach einer Immobiliensanierung die Miete nicht sofort anheben.

Verwaltung und Unterhalt

Die Verwaltung einer Immobilie erfordert Zeit und Know-how. Wer das nicht zu leisten vermag, muss jemanden damit beauftragen – und dies kostet Geld. Notabene: Um den Wert zu erhalten, sind nach einigen Jahren Sanierungen fällig. 

Klumpenrisiko

Der Immobilienmarkt ist erfahrungsgemäss nicht vor Krisen gefeit. Auch besteht das Risiko, dass die Liegenschaft später leer steht und sich womöglich über längere Zeit keine Mieter finden lassen. Stecken Sie deshalb nicht alle Ersparnisse in ein Renditeobjekt.

 

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