Renditeobjekt finanzieren

Was ist ein Renditeobjekt?

Renditeobjekte sind generell Immobilien, die Anleger (Privatpersonen oder juristische Personen) erwerben, um ihre monatlichen Einnahmen zu mehren. Die Immobilie wird nicht selbst bewohnt beziehungsweise geschäftlich oder gewerblich genutzt, sondern zur Miete an Dritte überlassen.

Bedingung für die Finanzierung und Tragbarkeit von Renditeobjekten?

Privatpersonen müssen beim Kauf eines Wohnrenditeobjekts üblicherweise folgende Finanzierungsbedingungen erfüllen:

• Eigenmittel von mindestens 25 Prozent des Belehnungswerts (Belehnungswert richtet sich nach dem Ertragswert und nicht nach dem Verkehrswert)

• Reduktion der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswertes binnen 10 Jahren

• Niederstwertprinzip (Beispiel: Beträgt der Kaufpreis einer Immobilie 1 Million Franken und liegt die Schätzung der Bank bei 900’000 Franken, gelten die 900’000 Franken der Bank für die Berechnung des Belehnungswerts.)

• Eigenmittel dürfen nicht aus der Pensionskasse oder der Säule 3a bezogen werden.

Zum Vergleich: Wer selbstbewohntes Eigentum erwirbt, muss in der Regel 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mittel bestreiten, wovon 10 Prozent Pensionskassengelder sein dürfen. Wer Wohneigentum mit mehr als 65 Prozent Fremdkapital finanziert, muss die Hypothekarschuld innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bei Erreichen des Pensionsalters auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert haben.

Als Finanzierungspartner kommen nicht nur Banken sondern auch Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen in Frage. Die Konditionen der Hypotheken unterscheiden sich teils deutlich je nach Anbieter. Unabhängige Hypothekarspezialisten und -spezialistinnen kennen die Finanzierungskonditionen der verschiedenen Anbieter im Detail und sind oft in der Lage, bessere Angebote zu erwirken.

Worauf kommt es beim Kauf eines Renditeobjektes an?

Lage: Die Lage ist ausschlaggebend für die Miethöhe und deren Durchsetzbarkeit. Zur Lage gehören unter anderem die wirtschaftliche Attraktivität der Region, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder die Bildungsinfrastruktur. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage, desto höher der Kaufpreis.

Mietrecht: Die Ausgestaltung des kantonalen Mietrechts beeinflusst die Attraktivität von Immobilieninvestitionen: Vermieter mit Immobilienbesitz im Kanton Genf dürfen beispielsweise die Miete nach einer Sanierung nur zeitverzögert anheben.

Bausubstanz: Machen Sie sich ein persönliches Bild, in welchem Zustand eine Immobilie ist und welche Renovations- und Instandsetzungsarbeiten anstehen. Lassen Sie sich die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten schriftlich darlegen. Laien sollten vor dem Kauf die Expertise einer Immobilienfachperson einholen.

Stabilität der Mietzinserträge: Banken berechnen die Tragbarkeit aufgrund des Einkommens des Hypothekarnehmers und der Höhe des aktuellen Mietzinseinkommens. Die Immobilie wirft einen steuerbaren Gewinn ab, wenn die Mietzinseinnahmen Finanzierungskosten, Amortisation und Nebenkosten übersteigen. Investieren Sie in Renditeobjekte mit guten Aussichten auf stabile bzw. steigende Mietzinsen.

Welche Chancen bieten Investitionen in Immobilienrenditeobjekte?

Zusätzliches Einkommen: Mietzinseinnahmen generieren ein zusätzliches monatliches Einkommen. Renteneinkommen können auf diese Weise aufgebessert werden.

Inflationsschutz: Immobilien und Mietzinseinnahmen bieten grundsätzlich einen gewissen Inflationsschutz.

Diversifikation: Direktinvestitionen in Renditeobjekte können Wertschwankungen in anderen Anlageklassen wie Aktien oder Obligationen mindern.

Wertsteigerung: Ist die Nachfrage nach Wohnraum höher als das Angebot, steigen die Immobilienpreise grundsätzlich.

Welche Herausforderungen müssen Immobilieninvestoren beachten?

Klumpenrisiko: Steckt das meiste Vermögen im erworbenen Renditeobjekt, drohen happige Verluste, wenn die Immobilie an Wert verliert. Sinkende Mietzinseinnahmen drohen den Wert der Liegenschaft zu mindern.

Leerstandrisiko: Je nach Region, Lage und Mietzinsniveau besteht ein Risiko von Leerständen, was die erzielte Rendite schmälert und die Aufnahme von Hypotheken erschwert.

Management sowie Unterhalt und Renovationen: Eine Immobilie muss verwaltet werden. Gegen ein Entgelt kann diese Arbeit einer professionellen Verwaltung übertragen werden. Immobilien verursachen Instandhaltungskosten und müssen der Bausubstanz und ökologischen Vorgaben entsprechend renoviert werden.

Gesetzliche Änderungen: Gesetzliche Änderungen, beispielsweise im Mietrecht, können zu Wertschwankungen im Immobilienmarkt führen.