Hypothek

Scheidung: Was geschieht nun mit Eigenheim und Hypotheken?

INFO
|
Bereits vor dem Hauskauf sollte besprochen werden, was mit der Liegenschaft bzw. der Hypothek im Scheidungsfall geschieht. Bild: iStock / AndreyPopov

In der Schweiz zerbrechen vier von zehn Eheschliessungen. Ein Zankapfel stellt dabei oft das gemeinsam finanzierte Eigenheim dar. Im Extremfall droht gar die Zwangsversteigerung. Comparis erklärt Wege und Möglichkeiten, damit es nicht soweit kommen muss.

1. Wem gehört bei einer Scheidung die Immobilie?

2. Welche Optionen zum Verbleib der Immobilie im Scheidungsfall gibt es?

3. Welche Massnahmen helfen bei einer Scheidung?

4. Hausverkauf im Alleingang stemmen oder Immobilienmakler engagieren ?

1. Wem gehört bei einer Scheidung die Immobilie?

Entscheidend ist, wer Eigentümer der Immobilie ist und wie der Güterstand lautet. Es gibt drei Güterstände:

a) Errungenschaftsbeteiligung

Die Errungenschaftsbeteiligung tritt automatisch in Kraft, wenn kein Ehevertrag vorhanden ist. Ein während der Ehe gemeinsam erworbenes Haus ist im Scheidungsfall zum Verkehrswert hälftig zu teilen. Bringt aber beispielsweise die Ehefrau eine Immobilie in die Ehe, verbleibt sie bei einer Trennung im Alleinbesitz der Frau. Das gilt auch bei geerbten Vermögenswerten.

b) Gütergemeinschaft und Gütertrennung

Gütergemeinschaft und Gütertrennung setzen einen Ehevertrag voraus. Die Eheleute bestimmen bei der Gütergemeinschaft, welche Güter Eigengut und welche Gesamtgut sind. Ist die Immobilie als Gesamtgut deklariert, können Eheleute nur gemeinsam darüber verfügen. Der Ehevertrag regelt üblicherweise die Anteile der beiden Ehepartner am Haus relativ zum jeweils eingebrachten Finanzierungskapital. Die Immobilie kann im Vertrag auch als Eigengut einer Ehepartei bestimmt werden.

Der Güterstand der Gütertrennung kennt kein gemeinsames Eigentum. Die Eheleute bleiben Eigentümer ihres eigenen Vermögens. Eine Scheidung ändert grundsätzlich nichts an den Eigentumsverhältnissen. Der Richter kann aber dem Nichteigentümer der Immobilie ein befristetes Wohnrecht einräumen. Haben die Eheleute während der Ehe Gelder aus der Errungenschaft in die Immobilie investiert und dadurch einen Mehrwert geschaffen, hat der Nichteigentümer grundsätzlich Anspruch auf die Hälfte dieses Mehrwerts. Mehr Informationen finden Sie in unserem Artikel zur Gütertrennung.

2. Welche Optionen zum Verbleib der Immobilie im Scheidungsfall gibt es?

a) Auszahlung einer Partei

Verfügt eine Partei über genügend finanziellen Spielraum, kann sie den Anteil der anderen Partei käuflich erwerben. Miteigentümer besitzen von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht. Basis für die Berechnung des Anteils bildet der aktuelle Verkehrswert. Der aktuelle Verkehrswert enthält allfällige Wertsteigerungen sowie wertvermehrende Investitionen, sofern sie gemeinsam getätigt wurden. Beide Parteien haben in der Regel Anspruch auf die Hälfte des aktuellen Verkehrswerts.

Verkehrswert des Hauses beim Kauf Anteil Ehefrau Anteil Ehemann Verkehrswert des Hauses beim Verkauf Anspruch der verkaufenden Partei
CHF 750’000 50% 50% CHF 1’200’000 CHF 600’000
Verkehrswert online schätzen

b) Immobilie vermieten

Das gemeinsam erworbene Haus kann in die Vermietung gegeben werden. Das erfordert unter anderem das Erstellen und Publizieren von Inseraten. Beide Parteien müssen zusätzlich zum Verwaltungsaufwand finanziell in der Lage sein, Hypothekarzinsen, Amortisation und Unterhalt weiterhin zu leisten. Sie müssen zudem die Kosten für ihre neue Wohnsituation tragen können.

c) Immobilie verkaufen

Ist weder a) noch b) möglich, muss die Immobilie verkauft werden. Der Zeitpunkt des Verkaufs sollte auf das Laufzeitende der Hypotheken abgestimmt werden. Eine vorzeitige Auflösung der Hypotheken hat in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zur Folge, die schnell mehrere Zehntausend Franken betragen kann. Gegebenenfalls ist die Käuferschaft bereit, die Hypothek zu übernehmen, was aber die Zustimmung der kreditgebenden Bank voraussetzt. Den Parteien droht je nach Marktlage ein Wertverlust, falls der Verkaufspreis unter dem damaligen Kaufpreis liegt.

3. Welche Massnahmen helfen bei einer Scheidung?

Streitigkeiten im Scheidungsfall lassen sich minimieren, wenn die Eheleute Folgendes beachten:

a) Schriftlich festhalten, wem das Haus bei einer Trennung zugesprochen werden soll. Die Klärung dieser Frage verlangt einen Sparplan, damit das Haus finanziell von einer Partei getragen werden kann.

b) Schriftlich dokumentieren, wer wie viel eigene Mittel in den Kauf des Hauses und allfällige spätere Renovationen oder wertvermehrende Umbauten investiert hat. Im Scheidungsfall ist damit besser nachvollziehbar, wer welche Ansprüche geltend machen kann.

c) Eine Scheidung geht in den seltensten Fällen reibungslos über die Bühne. Kann keine Einigung erzielt werden, droht im Extremfall die Zwangsversteigerung des Hauses, was üblicherweise mit hohen Verlusten einhergeht. Scheidungsagenturen helfen beim Papierkram und verfügen in der Regel auch über Mediatoren.

d) Auf Flexibilität bei Finanzierung achten.

Das Risiko einer vorzeitigen Zwangsauflösung der Hypotheken verringert sich grundsätzlich mit der Wahl von Hypotheken kürzerer Laufzeiten oder Saron-Hypotheken. Vereinzelt gibt es auch Hypothekaranbieter, die bei vorzeitiger Kündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Zinssätze lang laufender Hypotheken bewegen sich auf Rekordtief. Vor diesem Hintergrund kann es für die kaufende Partei interessant sein, die Hypotheken zu übernehmen.

Hier Beratung anfordern

4. Hausverkauf im Alleingang stemmen oder Immobilienmakler engagieren?

Ein Scheidungsverfahren ist emotional herausfordernd und in der Regel ein langwieriger Prozess. Vor diesem Hintergrund ist es womöglich vernünftiger, den Verkauf einem professionellen Immobilienmakler zu überlassen. Ein Hausverkauf ist kein Spaziergang, sondern erfordert bautechnische Kenntnisse, Know-how über den lokalen Immobilienmarkt und Verhandlungsgeschick.

Jetzt Immobilienmakler finden

Diese Artikel könnten Sie ebenfalls interessieren: