Hypothek vorzeitig auflösen: Was Sie beachten müssen
Es gibt viele Gründe, die Hypothek vorzeitig zu kündigen. Dann verrechnet die Bank aber meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Comparis erklärt, was die Vorfälligkeitsentschädigung ist, wie sie sich berechnet und wann sie entfällt.
21.04.2023
iStock / AlexRaths
1. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Hypothek?
Banken verlangen bei einer vorzeitigen Kündigung der Festhypothek oder Saron-Hypothek eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Der Grund? Die Bank legt die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Kapitalmarkt an. Dabei kann die Bank Verlust machen. Den verrechnet sie als Vorfälligkeitsentschädigung weiter an die Kundschaft.
Die genauen Bedingungen zur Vorfälligkeitsentschädigung sind in den AGB des Rahmenvertrags festgehalten. Lesen Sie auch das Kleingedruckte. Die meisten Banken verrechnen Zinsverluste, zahlen aber allfällige Zinsgewinne nicht an Sie zurück.
2. Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann die Vorfälligkeitsentschädigung entfallen. Und zwar in folgenden Fällen:
Hypothek auf das neue Objekt übertragen: Kaufen Sie sich ein neues Haus, können Sie die bestehende Hypothek darauf übertragen. Besitzen Sie eine weitere Immobilie? Dann lässt sich die Hypothek alternativ auf sie transferieren.
Hypothek auf die neue Eigentümerschaft übertragen: Die Käuferschaft ist unter Umständen an der Übernahme Ihrer Hypothek interessiert. Sie brauchen dafür die Zustimmung des Kreditgebers. Kaum ein Käufer wird aber für die übernommene Hypothek einen höheren Zins zahlen als für eine neue Hypothek. Dann lohnt sich das Ausgleichen der Zinsdifferenz, damit der Käufer Ihre Hypothek übernimmt. Auch eine Senkung des Verkaufspreises kann sich lohnen.
3. Hypothek vorzeitig zurückzahlen: Wann lohnt es sich?
Möchten Sie eine günstigere Hypothek aufnehmen und die alte Hypothek früher ablösen als vertraglich vereinbart? Dann sollten Sie genau rechnen. Die Zinseinsparungen müssen höher sein als die Vorfälligkeitsentschädigung.
Bleiben Sie bei der gleichen Bank? Die Bank hat ein Interesse an einem Entgegenkommen. Machen Sie klar, dass es um eine Ablösung der Hypothek geht. Allgemein gilt: Es lohnt sich, die Hypotheken zu vergleichen.
4. Wovon hängt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ab?
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restlaufzeit und den Zinssätzen ab. Hinzu kommt eine Marge. Als Ausgangspunkt nimmt die Bank oft den Zins, den sie für die Restlaufzeit der Hypothek erhalten hätte. Davon zieht sie den Betrag ab, den sie durchs Anlegen der Hypothekarsumme im Kapitalmarkt erzielen könnte. Die Berechnungsweise variiert aber stark je nach Anbieter.
Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Kann ich das selber machen?
Es ist schwierig, die voraussichtlich anfallende Vorfälligkeitsentschädigung selbst zu berechnen. Der Grund dafür: Banken geben den Zinssatz für die Wiederanlage der Hypothekarsumme meist nicht preis. Nehmen Sie Kontakt mit Ihrem Kreditgeber auf. Lassen Sie die anfallenden Kosten berechnen. So sind Sie auf der sicheren Seite.
5. Hypothek vorzeitig ablösen: Kosten verringern
Verlangen Sie die Offenlegung der Kosten und verhandeln Sie. Bessere Karten haben Sie vor allem dann, wenn Sie noch weitere Produkte der Bank beziehen. Ein Beispiel: Sie amortisieren Ihre Hypothek frühzeitig, weil Sie Ihr Haus verkauft haben. Die Bank ist daran interessiert, dass Sie das Geld aus dem Hausverkauf bei ihr anlegen. Zählen Sie zur treuen Kundschaft, kommt Ihnen die Bank eher entgegen.
Das Verhandeln mit verschiedenen Finanzinstituten ist ein grosser Aufwand. Wer den Aufwand scheut oder sich die Verhandlung nicht zutraut, kann sich an Fachleute wenden – zum Beispiel an HypoPlus, den Hypothekenpartner von Comparis.
Vorfälligkeitsentschädigung von den Steuern abziehen
Verkaufen Sie die Immobilie? Dann dürfen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten hinzuzählen. Das reduziert den zu versteuernden Verkaufsgewinn.
Bei einer vorzeitigen Ablösung einer Hypothek in ein anderes Hypothekarmodell bei demselben Hypothekarinstitut können Sie in der Steuererklärung die Ausstiegskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Im Artikel Hypothek und Steuererklärung erfahren Sie mehr zum Thema.
Unstimmigkeiten mit dem Hypothekarinstitut?
Sie sind dem Hypothekarinstitut nicht völlig ausgeliefert. Kommen Ihnen die Kosten für die Ablösung unverhältnismässig hoch vor und sind die Verhandlungen gescheitert? In diesem Fall empfiehlt sich der Gang zur Schlichtungsstelle der Bank. In einem zweiten Schritt können Sie sich zudem – wenn nötig – auch an den Bankenombudsmann wenden.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 08.06.2018
