Hypothek

Hypozinsprognose 2021: Anbieterwettkampf dominiert den Hypomarkt

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| von Frédéric Papp |
Bild: iStock / marchmeena29

Die Hypothekarzinsen bleiben auch 2021 auf attraktivem Niveau. Hypothekarnehmer sparen mehrere tausend Franken, wenn sie Zinsschwankungen oder den Wettbewerb unter Anbietern zu nutzen wissen.

Der Ausbruch der Corona-Pandemie im März 2020 liess die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken vom Rekordtief bei 0,98 Prozent auf 1,20 Prozent anziehen. Die Zinsen der beliebtesten Hypothek in der Schweiz bewegen sich seither in einer Bandbreite von 1 bis 1,15 Prozent. Derzeit liegt der Richtzins bei 1,06 Prozent (Stand: 16.12.20).
Die zur Comparis-Gruppe gehörende Hypothekarexpertin HypoPlus und Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp prognostizieren folgende Zinsspannen für Festhypotheken im 2021:

Richtsatz (15.12.2020)* Zinsspanne bis Dezember 2021
10-jährige Festhypothek 1,06% 0,9 bis 1,2 Prozent
5-jährige Festhypothek 0,9% 0,7 bis 1 Prozent

*Quelle: HypoPlus, Hypothekenexpertin der Comparis-Gruppe

Zinserhöhungen und Inflationsschub sind unwahrscheinlich

Die Europäische Zentralbank (EZB) und die Europäische Union haben beschlossen, die Wirtschaft mit Hilfskrediten und zusätzlichem Notenbankgeld in Billionenhöhe zu stützen. Zinserhöhungen und ein starker Inflationsschub erscheinen vor diesem Hintergrund unwahrscheinlich. Sollte es gelingen, die Corona-Pandemie mit einer globalen Impfaktion einzudämmen, gewinnt die Weltwirtschaft wieder an Fahrt. «Es ist in der Folge mit steigenden Energiepreisen und somit doch mit leicht höheren Inflationsraten zu rechnen», glaubt der Comparis-Experte Papp.

Schenkt man den Prognosen der EZB Glauben, klettert die Inflation im Euroraum 2021 auf 1 Prozent und 2022 auf 1,3 Prozent.

Was heisst das für Hypothekarnehmende?

Hypothekarnehmende sind dennoch gut beraten, den Hypothekarmarkt genau zu beobachten, um das bestmögliche Angebot zu finden:

Auf «Aktionen» bei bestimmten Laufzeiten achten

Es gibt immer wieder Phasen, in denen Anbieter für bestimmte Laufzeiten deutlich bessere Konditionen offerieren als für andere Laufzeiten. Unabhängige Hypothekarvermittler sind nahe an den Anbietern dran und können dabei helfen, solche «Aktionen» zu finden.

Grundsätzlich gilt: Versicherer und Pensionskassen bieten tendenziell die besten Konditionen für lange Laufzeiten. Banken offerieren in der Regel bei kurzen und mittleren Laufzeiten die günstigsten Zinssätze.

Schwankungen bei Swap-Sätzen nutzen

Banken refinanzieren Hypotheken auch am internationalen Kapitalmarkt, und zwar über den sogenannten Swap-Markt. Sinkende Swap-Sätze vergünstigen die Refinanzierung. Einen Teil des Kostenvorteils können Banken in Form von günstigeren Hypothekarzinsen weitergeben. Wie Veränderungen von Swap-Sätzen sich auf Hypothekarzinsen auswirken können, zeigen folgende Beispiele:

Datum Swap-Satz CHF, 10 Jahre Veränderung Swap-Satz Veränderung 10-jährige Festhypothek Richtzins für 10-jährige Festhypothek1 Zinskosten pro Jahr für 10-jährige Festhypothek (CHF 750’000) Veränderung der jährlichen Zinskosten
3.1.2020 –0,13% n/a n/a 1,1% CHF 8’250 n/a
9.3.2020 –0,61% –0,48% –0,12% 0,98% CHF 7’350 –900
19.3.2020 –0,05% +0,56% +0,22% 1,20% CHF 9’000 +1’650
30.11.2020 –0,30% –0,25% –0,14% 1,06% CHF 7’950 –1’050

1 Zeitliche Verzögerung von wenigen Tagen möglich

«Die Unwägbarkeiten bei den wirtschaftlichen und geldpolitischen Folgen der Corona-Pandemie sorgen auch 2021 für Nervosität an den Kapitalmärkten. Veränderungen von +/–- 30 Basispunkten beim zehnjährigen Swap-Satz sind durchaus möglich», so Papp.

Der Konkurrenzkampf wird härter

Im aktuellen Tiefzinsumfeld sind Hypotheken für Banken, Versicherungen und Pensionskassen eine attraktive Anlageklasse. Der Wettbewerb hat deshalb an Intensität gewonnen und drückt auf die Hypothekarzinsen.

Für HypoPlus-Kundinnen und -Kunden lag im Jahr 2016 der durchschnittlich offerierte Zins für eine zehnjährige Festhypothek bei 1,2 Prozent. Heutzutage sind Zinssätze von unter 1 Prozent Standard und reichen hinab bis 0,61 Prozent. Die tieferen Sätze können ein Stück weit mit den gesunkenen Swap-Sätzen erklärt werden, meint Comparis-Finanzexperte Papp.

Treiber des Wettbewerbs sind grundsätzlich zwei Faktoren: Zum einen sind es vor allem Regional-, Raiffeisen- und Kantonalbanken, die einen Grossteil ihrer Erträge mit dem Hypothekargeschäft erzielen. Die Zinsmarge hat über die Jahre aber abgenommen. Kompensieren lässt sich das nur über eine Ausweitung des Hypothekargeschäfts.

Zum anderen treiben die anhaltenden Negativzinsen immer mehr Investoren - wie Versicherer und Pensionskassen - in die Anlageklasse Hypotheken.

Zinsen rücken enger zusammen

Eine zehnjährige Festhypothek gibt es bereits ab 0,61 Prozent. Eine fünfjährige Hypothek ist ab 0,54 Prozent zu haben, wie Daten von HypoPlus zeigen. Der Zinsaufschlag beträgt nur 7 Basispunkte, die Zinskurve ist äusserst flach. Die Zinsen auf 10 Jahre anzubinden, ist relativ zu kürzeren Laufzeiten so günstig wie kaum je zuvor.

Fünfjährige Festhypotheken bewegen sich derzeit auf ähnlichem Niveau wie Libor- bzw. Saron-Hypotheken.

Nicht den erstbesten Zinssatz akzeptieren

Die Differenz zwischen den Schaufensterzinsen (Richtzinsen) und den bestverhandelten Zinsen ist nach wie vor signifikant. Hypothekarnehmende sollten auf keinen Fall den erstbesten von der Hausbank offerierten Zinssatz akzeptieren. Nachfolgend eine Beispielrechnung:

Schaufensterzinssatz: 1,06%
Durch HypoPlus bestverhandelter Zinssatz: 0,61%
Hypothek: 850’000 Franken
Zinsdifferenz pro Jahr: 0,45%
Ersparnis in Franken pro Jahr (0,44% von 850’000): 3'825 Franken
Ersparnis in Franken für die gesamte Laufzeit: 38'250 Franken

Nicht jeder bekommt diese Konditionen. Daten von HypoPlus zeigen, dass Zinsdifferenzen von 0,2 bis 0,3 Prozent absolut im Bereich des Machbaren liegen. Aufgerechnet auf die Hypothekarsumme und die gesamte Laufzeit sparen Hypothekarnehmende selbst bei einer «nur» 0,15 Prozent günstigeren Hypothek gesamthaft fast 13’000 Franken oder 1’275 Franken im Jahr.

Datengrundlage

Die Angaben zu den Richtzinsen der Comparis/HypoPlus-Zinsprognose basieren auf den Richtzinssätzen von rund 50 Kreditinstituten. Sie werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick publiziert.