Schlechte Nachrichten für Immobilienbesitzende: Festhypothekarzinsen steigen trotz SNB-Nullzins

Zürich, 13. Oktober 2026 – Die Aussichten für die Schweizer Wirtschaft haben sich in den letzten Monaten deutlich aufgehellt. Das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) erhöhte seine Prognose für das sportbereinigte Wirtschaftswachstum 2026 von 0,9 auf 1,7 Prozent. Auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) rechnet neu mit einem Wachstum zwischen 1,5 und 2 Prozent. Gleichzeitig ist die Inflation im August gegenüber dem Vorjahresmonat von 0,4 auf 0,8 Prozent gestiegen. Sie bleibt damit aber klar im Bereich der Preisstabilität. Die SNB beliess ihren Leitzins im September deshalb bei 0 Prozent.    

«Kurzfristig dürfte für die SNB angesichts der weiter tiefen Inflation noch wenig Handlungsdruck für Zinserhöhungen bestehen. Der stärkere Konjunkturausblick, der schwächere Franken und höhere Energiepreise haben die Wahrscheinlichkeit einer geldpolitischen Straffung allerdings erhöht.», sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert. 

EZB und Fed reagieren mit Zinserhöhungen auf Inflationsdruck 

In der Eurozone hat sich die Konjunktur ebenfalls robuster entwickelt als noch im Sommer erwartet. Gleichzeitig hat sich die Inflation um 0,3 Prozentpunkte von 2,9 Prozent auf 3,2 Prozent im August gegenüber dem Vorjahresmonat erhöht. Höhere Energiepreise und Inflationserwartungen verstärkten den Preisdruck zusätzlich. Vor diesem Hintergrund erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) den Einlagenzins im September um 0,25 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent. Auch Deutschland zeigt nach einer längeren Schwächephase erste deutlichere Erholungssignale. Industrie und Dienstleistungen expandierten zuletzt wieder, während höhere Energie- und Finanzierungskosten die Erholung weiterhin belasten. «Die Kombination aus robusterer Konjunktur und anhaltendem Inflationsdruck spricht dafür, dass das Zinsniveau im Euroraum vorerst hoch bleibt oder sich gar noch erhöhen könnte», sagt Renkert. 

Noch ausgeprägter zeigt sich diese Entwicklung in den USA. Die US-Wirtschaft wächst weiter kräftig, und auch der Arbeitsmarkt präsentiert sich robust. Gleichzeitig liegt die Inflation im August mit 3,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat deutlich über dem 2-Prozent-Ziel der US-Notenbank (Fed). Angesichts des anhaltenden Inflationsdrucks erhöhte die Fed den Leitzins im September erstmals seit 2023 um 0,25 Prozentpunkte auf eine Spanne von 3,75 bis 4 Prozent. Auch die langfristigen Kapitalmarktzinsen sind deutlich gestiegen. Die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen überschritt die 5-Prozent-Marke. Gleichzeitig stiegen auch die Renditen an anderen internationalen Anleihemärkten. «Mit der jüngsten Zinserhöhung hat die Fed deutlich gemacht, dass die Rückführung der Inflation unverändert hohe Priorität hat. Weitere Zinserhöhungen sind angesichts des anhaltenden Preisdrucks nicht ausgeschlossen», meint Renkert.  

Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken wieder über 2 Prozent 

Das gestiegene internationale Zinsniveau wirkt sich inzwischen auch auf den Schweizer Kapitalmarkt aus. Lag die Rendite für 10-jährige Bundesobligationen Ende Juni bei 0,31 Prozent, verdoppelte sie sich nahezu bis Ende September auf 0,59 Prozent. Auch die für die Hypothekenfinanzierung relevanten Swap-Sätze stiegen in den vergangenen 3 Monaten deutlich. Swap-Sätze zeigen vereinfacht gesagt, zu welchen Konditionen sich Finanzinstitute gegen Zinsänderungen absichern. Die Swaps mit 10-jähriger Laufzeit erhöhten sich auf 0,83 Prozent, verglichen mit 0,53 Prozent 3 Monate zuvor. 5-jährige Swaps stiegen um 0,39 Prozentpunkte von 0,26 Prozent auf 0,65 Prozent, während sich die 3-jährigen Swap-Sätze von 0,15 Prozent auf 0,54 Prozent mehr als verdreifachten. 

Da Finanzinstitute ihre individuelle Marge auf den Swap-Satz addieren, wirkte sich die Erhöhung der Swap-Sätze auf die Konditionen der Festhypotheken aus. Die von über 30 Kreditinstituten öffentlich publizierten Referenzzinsen (sogenannte Richtsätze) für 10-jährige Festhypotheken lagen am 30. September bei 2,07 Prozent und damit erstmals in diesem Jahr wieder über die 2-Prozent-Marke. 5-jährige Festhypotheken waren gegenüber Juni um 0,38 Prozentpunkte höher bei 1,90 Prozent. 3-jährige Festhypotheken notierten mit 1,75 Prozent rund 0,43 Prozentpunkte höher als noch vor 3 Monaten mit 1,32 Prozent.  

«Das höhere Zinsniveau im Ausland wirkt zunehmend auch auf den Schweizer Kapitalmarkt. Deshalb werden Festhypotheken teurer, obwohl die SNB ihren Leitzins bei 0 Prozent belässt. Die Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken notieren mit über 2 Prozent so hoch wie seit März 2025 nicht mehr», kommentiert Renkert. 

Die angebotenen Zinsen bewegten sich Ende September in folgenden Spannen: Erstrangige Saron-Hypotheken wurden im Durchschnitt zwischen 0,8 und 1,2 Prozent angeboten, 5-jährige Festhypotheken zwischen 1,5 und 2,0 Prozent, 10-jährige Festhypotheken zwischen 1,6 und 2,3 Prozent. Damit lagen die Angebotsspannen für Festhypotheken deutlich höher als noch zu Jahresbeginn. Zum Vergleich: Vor 9 Monaten bewegten sich Saron-Hypotheken im Durchschnitt zwischen 0,8 und 1,2 Prozent, 5-jährige Festhypotheken zwischen 1,2 und 1,6 Prozent und 10-jährige Festhypotheken zwischen 1,5 und 1,9 Prozent.   

Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um publizierte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen von über 30 Hypothekarinstituten. Die vom Comparis-Hypothekenservice tatsächlich ausgehandelten Zinssätze liegen deutlich tiefer: Der beste ausgehandelte Zins für eine 10-jährige Festhypothek lag am 30. September 2026 bei 1,60 Prozent. Der Richtsatz lag zum selben Zeitpunkt bei 2,07 Prozent.