Genossenschaftswohnung: So kommen Sie an eine günstige Wohnung
Genossenschaftswohnungen sind günstiger als andere Mietwohnungen. Genau deshalb sind sie begehrt. Comparis zeigt, wie Sie Mitglied werden, was der Anteilschein kostet und worauf es bei der Suche ankommt.
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1. Was ist eine Genossenschaftswohnung?
Eine Genossenschaftswohnung gehört keiner privaten Vermieterschaft, sondern einer Wohnbaugenossenschaft. Das ist ein Zusammenschluss von Menschen, die gemeinsam Wohnraum besitzen. Um eine solche Wohnung zu mieten, müssen Sie der Genossenschaft beitreten.
Der wichtigste Unterschied zu gewinnorientierten Vermietern ist die Kostenmiete. Die Miete deckt nur, was die Wohnung tatsächlich kostet: Zinsen, Unterhalt und Rückstellungen für Sanierungen. Gewinn macht die Genossenschaft keinen.
Das wirkt sich deutlich aus. Das zeigt eine Studie des Bundesamts für Wohnungswesen zu gemeinnützigen Wohnungen: Vergleichbare 3-Zimmer-Wohnungen kosten auf dem freien Markt 16,5 Prozent mehr als bei Genossenschaften. In den Kernstädten beträgt der Unterschied sogar 26 Prozent.
Gut zu wissen: Genossenschaftswohnungen sind knapp. Schweizweit machen gemeinnützige Wohnungen nur knapp vier Prozent aller Wohnungen aus. In der Stadt Zürich ist es rund ein Viertel der Mietwohnungen.
2. Wie werde ich Mitglied einer Wohnbaugenossenschaft?
Mitglied werden Sie erst, wenn Sie eine Wohnung erhalten. Sie bewerben sich also auf eine konkrete Wohnung, nicht auf die Mitgliedschaft.
Der Ablauf in vier Schritten:
Bewerbung einreichen. Die Unterlagen entsprechen einer normalen Wohnungsbewerbung: Bewerbungsformular, Betreibungsauszug, Lohnnachweis. Viele Genossenschaften möchten zusätzlich wissen, warum Sie genossenschaftlich wohnen möchten.
Aufnahme durch die Verwaltung. Sie prüft, ob Sie die Bedingungen erfüllen und ob die Wohnung zu Ihrem Haushalt passt.
Anteilscheine zeichnen. Sie zahlen Ihren Anteil am Genossenschaftskapital ein.
Mietvertrag unterschreiben. Erst jetzt sind Sie Mitglied und Mieterin oder Mieter zugleich.
Comparis-Tipp: Schreiben Sie in der Bewerbung, was Sie zur Gemeinschaft beitragen möchten. Zum Beispiel Mithilfe bei Siedlungsanlässen oder in einer Arbeitsgruppe. Genossenschaften achten darauf.
3. Wie finanziere ich den Anteilschein?
Bei den meisten Genossenschaftswohnungen bezahlen Sie keine Mietkaution. Sie müssen allerdings einen Anteilschein kaufen. Der Anteilschein ist Ihr Anteil am Kapital der Genossenschaft. Wie hoch er ist, steht in den Statuten (so heissen die Regeln der Genossenschaft). Meist hängt der Betrag von der Wohnungsgrösse ab. Üblich sind zwei bis drei Monatsmieten. Bei Neubauten kann der Betrag deutlich höher liegen.
Für die Finanzierung haben Sie vier Wege:
| Weg | Was gilt |
|---|---|
| Ersparnisse | der einfachste Weg, ohne Auflagen |
| Pensionskasse | erlaubt im Rahmen der Wohneigentumsförderung; die Wohnung muss Ihr Hauptwohnsitz sein |
| Säule 3a | ebenfalls erlaubt, gleiche Bedingungen wie bei der Pensionskasse |
| Darlehen | manche Genossenschaften und kantonale Fonds gewähren Darlehen oder Ratenzahlung |
Ein Vorbezug aus der Pensionskasse ist nur alle fünf Jahre möglich und spätestens drei Jahre vor der Pensionierung (Art. 30c BVG). Der übliche Mindestbetrag von 20'000 Franken gilt für Anteilscheine nicht. Sind Sie verheiratet, muss Ihre Ehepartnerin oder Ihr Ehepartner schriftlich zustimmen.
Gut zu wissen: Beim Auszug erhalten Sie Ihr Geld zurück. Aber: Offene Forderungen der Genossenschaft werden abgezogen. Bis dahin zählt der Anteilschein zu Ihrem steuerbaren Vermögen.
4. Welche Aufnahmebedingungen gelten?
Jede Genossenschaft legt ihre Bedingungen selbst fest. Vier Punkte kommen fast überall vor:
Die Wohnung muss zur Grösse Ihres Haushalts passen. Die gängige Regel lautet: Zimmerzahl minus eins ergibt die Mindestzahl an Personen. In einer 4-Zimmer-Wohnung leben also mindestens drei Personen. Schrumpft der Haushalt später, verlangen viele Genossenschaften den Wechsel in eine kleinere Wohnung.
Die Genossenschaftswohnung muss Ihr Hauptwohnsitz sein. Eine Zweitwohnung oder eine Untervermietung der ganzen Wohnung ist nicht erlaubt.
Für die meisten Genossenschaftswohnungen brauchen Sie kein tiefes Einkommen. Sie müssen aber wie überall zeigen, dass Sie die Miete tragen können.
Manche Genossenschaften nehmen niemanden auf, der bereits ein Haus oder eine Wohnung besitzt.
5. Wie finde ich eine Genossenschaftswohnung?
Die Nachfrage ist schweizweit deutlich grösser als das Angebot. Wer eine Genossenschaftswohnung finden möchte, braucht Geduld. Fünf Wege erhöhen Ihre Chancen:
Genossenschaften in der Wunschregion kennen: Der Dachverband Wohnbaugenossenschaften Schweiz führt eine Liste mit Kontaktangaben.
Auf die Warteliste: Manche Genossenschaften führen Wartelisten. Melden Sie sich früh an und erneuern Sie den Eintrag regelmässig, sonst verfällt er. Wartezeiten von mehreren Jahren sind in den Städten normal.
Ausschreibungen verfolgen: Viele Genossenschaften führen keine Warteliste mehr. Sie schreiben freie Wohnungen auf ihrer Website oder auf Immobilienportalen aus. Wer schnell reagiert, hat Chancen.
Neubauprojekte beobachten: Ein grosser Teil der freien Genossenschaftswohnungen entsteht durch Neubauten. Dort werden viele Wohnungen auf einmal vergeben. Oft funktioniert das per Bewerbung mit Punktesystem oder per Los.
Befristete Wohnungen prüfen: Vor einem Abbruch oder einer Sanierung vermieten Genossenschaften die betroffenen Wohnungen manchmal befristet. Für Personen in Ausbildung ist das ein günstiger Einstieg.
Im Immobilienmarkt von Comparis finden Sie die Inserate der gängigen Portale an einem Ort. Richten Sie ein Suchabo ein, damit Sie keine Ausschreibung verpassen.
6. Was ist anders als bei einer normalen Mietwohnung?
| Genossenschaftswohnung | Normale Mietwohnung | |
|---|---|---|
| Vermieterschaft | Genossenschaft, deren Mitglied Sie sind | private Person, Firma oder Pensionskasse |
| Miete | Kostenmiete ohne Gewinn | Marktmiete |
| Sicherheitsleistung | Anteilschein | Mietkaution von bis zu drei Monatsmieten |
| Mitbestimmung | Stimmrecht an der Generalversammlung | keine |
| Belegung | Vorschriften zur Personenzahl | keine Vorschriften |
| Mietrecht | gilt | gilt |
Das Mietrecht gilt auch für Genossenschaftswohnungen. Bei Streit ist die Schlichtungsbehörde zuständig. Zusätzlich gelten die Statuten der Genossenschaft: Wer sie verletzt, kann als Mitglied ausgeschlossen werden und verliert damit auch die Wohnung.
Dafür ist die Wohnsicherheit hoch. Eine Genossenschaft verkauft ihre Liegenschaften nicht mit Gewinn weiter und kündigt nicht wegen Eigenbedarf. Die Miete steigt nur, wenn die Kosten steigen.
Comparis-Tipp: Beim Einzug brauchen Sie dieselben Versicherungen wie in jeder Mietwohnung: eine Privathaftpflicht und eine Hausratversicherung. Die Prämien unterscheiden sich je nach Anbieter deutlich.
7. Häufige Fragen zur Genossenschaftswohnung
Gemäss Bundesamt für Wohnungswesen sind vergleichbare 3-Zimmer-Wohnungen auf dem freien Markt 16,5 Prozent teurer. In den Kernstädten beträgt der Unterschied 26 Prozent. Der Grund ist die Kostenmiete: Die Genossenschaft macht keinen Gewinn.
Ja, beim Auszug zum Nennwert. Offene Forderungen wie Schäden oder Mietausstände zieht die Genossenschaft ab. Eine Wertsteigerung gibt es nicht.
Ja. Anteilscheine an Wohnbaugenossenschaften gehören zur Wohneigentumsförderung. Der Mindestbetrag von 20'000 Franken gilt hier nicht. Die Wohnung muss Ihr Hauptwohnsitz sein.
Nein. Einkommenslimiten gelten nur für subventionierte Wohnungen. Entscheidend sind meist die Belegungsvorschriften: Der Haushalt muss zur Wohnungsgrösse passen.
In den Städten oft mehrere Jahre. Viele Genossenschaften führen aber keine Warteliste mehr und schreiben Wohnungen direkt aus. Schneller geht es bei Neubauprojekten und ausserhalb der Zentren.
Wohnungssuche Schritt für Schritt
Dieser Ratgeber gehört zu Schritt 3 «Suchen und Suchabo einrichten». In der Übersicht zeigt Comparis alle Schritte von der ersten Überlegung bis zur Zusage.
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