Recht & Gesetz

Wohnungsübergabe: Welche Schäden müssen Mieter bezahlen?

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Bild: iStock / hanohiki

Beim Ein- und Auszug einer Mietwohnung gilt es einige Dinge zu beachten, um böse Überraschungen zu vermeiden. Wer haftet für welche Schäden?

Flurboden verkratzt, Fliesen kaputt, Fenster klemmt – erfahren Sie hier, wie mit Mängeln beim Auszug umgegangen wird.

Wohnungsübergabeprotokoll als Beweismittel

Beim Einzug sollten Sie gemeinsam mit dem Vermieter vorhandene Schäden festhalten. In einem Wohnungsübergabeprotokoll werden alle Schäden (am besten mit Fotobeweis) genau protokolliert. Das Protokoll dient beim Auszug als Beweismittel, wer allenfalls für einen Schaden aufkommen muss. Gibt es kein Wohnungsübergabeprotokoll, sollten Sie sich Schäden oder Mängel schriftlich bestätigen lassen.

Oft sind Mängel nicht auf den ersten Blick erkennbar. Erstellen Sie deshalb nach dem Einzug eine genaue Mängelliste. Die aktualisierte Mängelliste ist spätestens 10 Tage nach dem Einzug per eingeschriebenem Brief an den Vermieter zuzustellen. Bewahren Sie unbedingt eine Kopie auf.

Beweislast liegt beim Vermieter

Dank dem Übergabeprotokoll kann bei einem Auszug bewiesen werden, welche Schäden nicht während der eigenen Mietdauer entstanden sind. Gemäss Mietrecht liegt die Beweislast jedoch generell beim Vermieter. Er muss also bei einem allfälligen Schaden beweisen, dass dieser während der Mietdauer entstanden ist und der Mieter dafür aufkommen muss. Beim Auszug wird schliesslich mit dem neuen Mieter ein Übergabeprotokoll erstellt.

Vorsicht: Ob Sie nun ein- oder ausziehen: Sobald Sie Ihre Unterschrift unter das Übergabeprotokoll setzen, anerkennen Sie den Inhalt. Das bedeutet, dass Sie für Schäden haften müssen, die Sie gemäss Protokoll verschuldet haben. Der Vermieter kann sich aber im Nachhinein auch nicht auf Mängel berufen, die bei der Abnahme offensichtlich erkennbar waren und nicht im Protokoll vermerkt wurden – ausser er informiert den Mieter innert der darauffolgenden zwei bis drei Werktagen schriftlich. Nur versteckte Mängel kann der Vermieter später melden – aber nur direkt nach Entdecken. Ansonsten verliert der Vermieter seine Rechte.

Auf der Website des Mieterinnen- und Mieterverbandes finden Sie weitere Informationen zur Wohnungsübergabe und dem Übergabeprotokoll.

Wie werden Schäden beurteilt?

Grundsätzlich wird zwischen normaler und übermässiger Abnutzung unterschieden. Die Abgrenzung ist teils schwierig und muss individuell gemacht werden. Die Mieterschaft muss nur Schäden bezahlen, die einer übermässigen Abnutzung geschuldet sind. Sind sich Mieter und Vermieter uneinig, ob eine Abnutzung ordentlich oder ausserordentlich ist, sollte ein Vorbehalt auf dem Protokoll angebracht werden. Findet keine Einigung statt, sollten Sie das Protokoll nicht unterschreiben.

Normale vs. übermässige Abnutzung

Unter normale Abnutzung fallen kleinere Schäden, die durch alltägliche Benutzung entstehen. Solche Schäden müssen nicht vom Mieter behoben werden, sondern sind Sache des Vermieters.


Beispiele der normalen Abnutzung:

  • Dübellöcher in den Wänden, sofern diese fachmännisch zugespachtelt wurden und nicht zu zahlreich sind

  • Spuren von Bildern und Möbeln an den Wänden oder auch vergilbte Tapeten
  • Normale Abnutzung von Spannteppichen

Beispiele übermässigen Abnutzung:

  • 
Tiefe Kratzer im Parkett

  • Grössere Flecken / Teppichflecken

  • Von Haustieren verkratzte Holzwände

  • Verkritzelte Tapeten

Mieter haften für Zeitwert

Ist ein Schaden durch eine übermässige Abnutzung entstanden, müssen Mieter lediglich für den Zeitwert und nicht den Neuwert aufkommen. Gesetzt den Fall das Parkett wurde letztmals vor 12 Jahre abgeschliffen, müssen Sie für Kratzer nicht mehr aufkommen. Der Mieterinnen- und Mieterverband führt eine Lebensdauertabelle mit der jeweiligen Amortisationsdauer für einen Gegenstand. Die Amortisationsdauer gilt jedoch nicht für eine übermässige Abnutzung, die einen zusätzlichen Schaden verursacht hat in solchen Fällen muss der Mieter für den Zusatzschaden aufkommen. Dazu zählen beispielsweise Raucherschäden an den Wänden.

Haftpflichtversicherung übernimmt plötzliche Schäden

War ein Schaden nicht voraussehbar oder ist er auf Unachtsamkeit zurückzuführen, wird er von der Haftpflichtversicherung übernommen. Dazu gehören beispielsweise Rotweinflecken auf dem Teppich oder Parkettkratzer. Wenn Sie also das Bügeleisen aus Versehen fallen lassen, ist der Parkettschaden als Mieterschaden versichert.  

Wichtig: Kontaktieren Sie Ihre Versicherung im Schadenfall sofort.

Nicht übernommen werden aber unvorhersehbare Schäden, die allmählich passieren. Wenn Sie beispielsweise die Wohnung kaum oder nie lüften und sich durch die hohe Luftfeuchtigkeit schliesslich Schimmel in der Wohnung bildet, kommt die Versicherung nicht dafür auf. Ebenfalls werden klar voraussehbare Schäden, wie durch Zigarettenrauch vergilbte Wände, nicht übernommen.

Selbst vorgenommene Änderungen

Manchmal wird darüber diskutiert, ob selbst vorgenommene Änderungen an der Wohnung vom Mieter rückgängig gemacht werden müssen. Der Vermieter hat ein Recht auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sofern er keine schriftliche Zustimmung für die Änderung erteilt hatte. Haben Sie beispielsweise eine weisse Wand grün gestrichen, darf der Vermieter den Mehraufwand für das Wiederherstellen der ursprünglichen Farbe in Rechnung stellen. Das gilt auch, wenn die achtjährige Lebensdauer des Wandanstrichs verstrichen ist.