4.5 Zimmer, 108 m², 1. Stock

An zentraler Lage am östlichen Altstadtrand befindet sich diese gepflegte 4.5-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt 10 Parteien. Die 1993 erstellte Liegenschaft verfügt über eine solide Bauweise mit wärmegedämmter Fassade, Satteldach mit Lukarnen, Lift und eine grosszügige Tiefgarage mit 19 Einstellplätzen.

Die Wohnung bietet eine durchdachte Raumaufteilung mit ca. 108 m² Wohnfläche, einem grosszügigen Wohn-/Esszimmer mit Warmluftcheminée, drei Schlafzimmern, Badezimmer mit Badewanne, zusätzlicher Dusche/WC, einer separaten Küche mit Granitabdeckung und einer nordwestlich ausgerichteten Balkonfläche. Der Innenausbau stammt aus der Erstellerzeit und ist funktional. Zur Wohnung gehören zwei Tiefgaragenplätze die mit gesamt CHF 64'000.00 im Preis von CHF 734'000.00 inkludiert sind sowie ein Kellerabteil im Untergeschoss.

Highlights

- Lichtdurchflutetes Wohnzimmer mit Cheminée
- Zwei Nasszellen (Bad/WC und Dusche/WC)
- Separat Küche mit Glaskeramikherd, Mikrowelle, Geschirrspüler etc.
- Lift von der Tiefgarage bis ins Wohngeschoss
- Zwei Einstellplätze in der hauseigenen Tiefgarage
- Zentralheizung mit Bodenheizung (Gas, ersetzt 2009)
- Balkon mit Sonnenstore
- Gepflegte Liegenschaft mit intakter Bausubstanz
- Zentrale Lage

Baubeschrieb

Die Liegenschaft «Grabengut» wurde 1993 in solider, traditioneller Bauweise errichtet und umfasst insgesamt 10 Eigentumswohnungen sowie eine grosszügige Tiefgarage mit 19 Einstellplätzen. Das Projekt wurde vom Architekturbüro Hättenschwiler-Allenspach-Bommeli geplant und ausgeführt. Die Überbauung überzeugt durch eine zeitlose Architektur, eine langlebige Bausubstanz und gut durchdachte Grundrisse.

Bauweise & Gebäudehülle
Das Gebäude ist in massiver Beton- und Backsteinbauweise erstellt. Sämtliche tragenden Decken bestehen aus armierten Betonelementen mit statisch berechneter Dimensionierung. Die Fassaden sind mit einem vollflächigen Wärmedämmverbundsystem (SAP-System) versehen und mit einem mineralischen Deckputz abgeschlossen. Fenster und Fenstertüren sind als hochwertige Holz-Metallfenster mit Isolierverglasung ausgeführt. Die Dachkonstruktion variiert zwischen Satteldach mit Biberschwanz-Ziegeldeckung und Flachdach mit Kunststoffabdichtung, jeweils fachgerecht isoliert und abgedichtet.

Innenausbau & Materialien
Der Innenausbau wurde mit viel Liebe zum Detail realisiert. Wohnungstrennwände sind als doppelte Mauerwerke mit Schallschutz ausgeführt. Die Böden in Wohn- und Schlafräumen wurden mit Parkett versehen - individuelle Bodenbeläge konnten bei Erstellung gewählt werden. Die Nasszellen sind mit keramischen Wand- und Bodenplatten hochwertig ausgestattet.

Die Einbauküchen stammen von Forster und bieten eine durchdachte Anordnung, mit Geräten der Marke V-Zug (Glaskeramikkochfeld, Backofen, Geschirrspüler, grosser Kühlschrank). Küchenabdeckungen wurden teilweise in Chromstahl oder Naturstein ausgeführt.

Haustechnik & Komfort
Beheizt wird die Liegenschaft durch eine Gas-Zentralheizung (Hoval Ultra-Gas) mit Radiatoren-Heizverteilung in den Wohnräumen sowie Bodenheizung in Badezimmern. Jede Wohnung verfügt über thermostatisch regulierbare Heizkörper, eine moderne Türsprechanlage, Telefon- und TV-Anschlüsse in den Haupträumen sowie eine zentrale Antennenanlage. Die Waschküchen sind mit V-Zug Waschmaschinen und Tumblern ausgestattet. In den innenliegenden Nasszellen sowie Küchen sorgen mechanische Lüftungen für den Luftaustausch.

Der Zugang zu allen Geschossen ist dank einem Personenlift mit automatischen Türen bequem möglich - vom Untergeschoss bis ins Dachgeschoss. Alle Wohnungen sind mit Lamellenstoren ausgestattet, Sitzplätze und Terrassen verfügen zusätzlich über manuelle Sonnenstoren.

Gemeinschaftsbereiche & Umgebung
Zur gemeinschaftlichen Nutzung stehen Trockenräume, Fahrradabstellflächen, Luftschutzräume sowie Kellerräume mit Lattenverschlägen zur Verfügung. Die Tiefgarage ist mit einer Zeitschaltbeleuchtung und Notbeleuchtung ausgestattet, sämtliche Technikinstallationen entsprechen den damaligen Sicherheitsstandards.

Die Umgebungsgestaltung umfasst Zugangswege aus Betonverbundsteinen, eine asphaltierte Zufahrt zur Garage, bepflanzte Grünflächen sowie funktionale Container- und Kehrichtsammelplätze. Einzelne Elemente - wie z.?B. das Vordach, die Briefkastenanlage oder Balkongeländer - wurden bewusst hochwertig und langlebig ausgeführt (z.?B. thermolackiertes Metall, Drahtglasfüllungen, Edelstahlkomponenten).

Heiz- und Nebenkosten

Die Liegenschaft wird mittels einer zentralen Gasheizung beheizt (Kessel ersetzt im Jahr 2009). Die Wärmeverteilung erfolgt über eine komfortable Bodenheizung in allen Einheiten. Die Warmwasseraufbereitung ist zentral und im Heizsystem integriert. Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt verbrauchsabhängig mittels installierter Messgeräte in den einzelnen Wohnungen.

Für die Wohnung und Tiefgaragenplätze belaufen sich die monatlichen Beiträge der Betriebskosten auf ca. CHF?310.-. Dieser Betrag beinhaltet:

- Heizkosten (Gasverbrauch, Wartung, Betrieb der Anlage)
- Warmwasser
- Allgemeinstrom
- Liftkosten
- Gebäudeversicherung
- Verwaltungskosten
- Allgemeiner Unterhalt (inkl. Hauswartung)
- Wasser/Abwasser
- Kehrichtgebühren

Die Nebenkostenabrechnung wird jeweils jährlich per 30.06. erstellt und bei Bedarf angepasst. Der Stand des Erneuerungsfonds per 30.06.2024 beträgt ca. CHF?95'400.- und die jährliche Gesamteinlage aller Wohnungen liegen bei rund CHF?7'600.- und der Anteil für die zu verkaufende Wohnung mit Tiefgaragenplätze beläuft sich auf ca. CHF 640.00 pro Jahr.

Im Total fallen für diese Verkaufsobjekte ein Betrag von ca. CHF 370.00 pro Monat an Eigentümerkosten an.