Wohneigentum

Stockwerkeigentum – Was gehört mir und welche Rechte habe ich?

INFO
|
Die Balkonbrüstung rot streichen? Nicht ohne die Gemeinschaft zu fragen – denn es darf nichts eigenmächtig verändert werden, was das Aussehen des Gebäudes bestimmt. Bild: iStock / nikada

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie einen Anteil am Grundstück und an Bauteilen ausserhalb der eigenen vier Wände. Damit sind Rechte und Pflichten verbunden.

Aufgrund Platzmangels ist das Bauen von freistehenden Häusern an vielen Orten kaum mehr möglich. Die Alternative: Stockwerkeigentum – in Form von Neubauten oder durch die Umnutzung älterer Wohnhäuser zu Eigentumswohnungen. 

Was ist Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form des Miteigentums. Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie einen Anteil am Gebäude bzw. am Grundstück. Dieser wird im Grundbuch festgehalten. Für die Verteilung der Kosten spielt er eine zentrale Rolle.

Eigentum, Sonderrecht und Sondernutzungsrecht

Frei verfügen dürfen Sie als Eigentümer über Ihre eigene Wohnung und die dazugehörigen Nebenräume wie Keller- oder Dachbodenabteil. Dort dürfen Sie auch Umbauten vornehmen. Dieses «Sonderrecht» endet aber an der Wohnungstür bzw. am Fensterrahmen oder der Balkonbrüstung. Das Eigentum der Gemeinschaft darf nur mit dem Einverständnis der Miteigentümer genutzt oder verändert werden. Das betrifft zum Beispiel:

  • Fassade
  • Treppenhaus
  • Haustür
  • Gartensitzplatz
  • Grünflächen
  • Dachterasse

Möchten Sie bestimmte Flächen oder Räumlichkeiten alleine nutzen? Dann können Sie ein «Sondernutzungsrecht» beantragen. Die Flächen oder Räume gehören dabei nach wie vor der Gemeinschaft – Sie dürfen die Räume aber alleine nutzen. Sie können per Beschluss dazu verpflichtet werden, auch für den Unterhalt alleine aufzukommen. 

Was die Gemeinschaft mehrheitlich beschliesst, das gilt

Über die Nutzung und Veränderung von gemeinsam genutzten Flächen und Räumen entscheiden die Stockwerkeigentümer gemeinsam. Dies tun sie meist im Rahmen einer Eigentümerversammlung. Diese beruft der Verwalter regelmässig ein. Für bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Bauteil braucht es immer die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer. Das betrifft etwa auch das Anbringen einer Markise oder einer Satellitenschüssel am Balkon. Bei gemeinschaftlich beschlossen Umbauten, Sanierungen oder Anschaffungen müssen sich alle Parteien daran beteiligen. Das gilt selbstverständlich auch für die Betriebskosten und den Unterhalt für gemeinschaftliche Bauteile und Anlagen wie die Heizung oder den Lift.

Mitgefangen, mitgehangen – aber nicht alles ist beschlussfähig

Vor dem Kauf gilt daher: Prüfen Sie die bestehenden Beschlüsse der Eigentümerschaft – neue Besitzer sind automatisch an diese gebunden und müssen somit einen Anteil daran bezahlen. Allzu eifrige Renovations-Freunde werden aber in die Schranken verwiesen: Für die Beschlussfähigkeit von baulichen Veränderungen muss ein bestimmter Anteil der Eigentümerschaft zustimmen. Der Zustimmungsanteil hängt von der Art der Massnahmen ab: Sind sie notwendig, nützlich oder luxuriös? Diese und andere Bestimmungen sind im Stockwerkeigentum-Reglement enthalten. Studieren Sie es vor dem Kauf gründlich. 

Was gehört mir beim Stockwerkeigentum?

Innerhalb Ihrer Eigentumswohnung können Sie schalten und walten, wie es Ihnen gefällt: Solange es sich nicht um tragende Mauern handelt – denn die gehören wiederum der Gemeinschaft – dürfen sogar Wände versetzt werden. Auch der Innenputz oder die Stromleitungen gehören zum Sonderrecht. Was dagegen gesetzlich immer der Gemeinschaft gehört: Jene Teile des Gebäudes, die zur «Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen» beitragen:

  • Boden: Hofraum, Garten, Auto-Aussenabstellplätze, Sitzplätze, Grünanlagen etc.
  • Elementare Gebäudeteile: Fundament, tragende Mauern, Stütz- und Umfassungsmauern, Decken mit tragender Funktion, Dach etc.
  • Gebäudeteile, welche die äussere Gestalt des Gebäudes bestimmen: Aussenputz, Fenster, Fenstergitter, Rollläden, Sonnenstoren, Aussenfronten oder Brüstungen von Balkonen etc.
  • Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen: Hauseingangstür, Treppenhaus, Aufzug, Zentralheizung, Wasch- und Trockenraum, Gemeinschaftsräume (z.B. Bastelraum), Gemeinschaftsantenne, alle Ver- und Entsorgungs-Leitungen (bis zum Anschluss in die eigene Wohnung) etc.

Haben Sie Ihr Traum-Objekt noch nicht gefunden? Schauen Sie regelmässig beim Online-Immobilienmarkt von comparis.ch vorbei:

 

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren:

Hypothekarzinsen: Wer vergleicht, kann viel Geld sparen
Hypothek vorzeitig ablösen – was Sie beachten sollten
Wo kriege ich das Geld für einen Hauskauf?