Maklervertrag: Diese Punkte verhandelt man mit einem Immobilienmakler (mit Muster)

Beim Verkauf einer Immobilie sind nur wenige Details gesetzlich vorgeschrieben. Umso wichtiger ist es, dass Sie mit dem Makler Ihrer Wahl einen Maklervertrag aushandeln. Comparis fasst die wichtigsten Punkte zusammen.

1. Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Immobilienmakler unterstützen Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Das Schweizer Obligationenrecht für den Verkauf einer Immobilie unterscheidet zwei Arten der Maklertätigkeit:

Nachweismaklervertrag: Die Maklertätigkeit besteht darin, das Kaufinteresse der Personen zu prüfen und diese dann an den Verkäufer weiterzugeben. Der Nachweis dieser Personen berechtigt ihn dazu, die Maklerprovision abzurechnen.

Abschlussmaklervertrag: Der Immobilienmakler ist für das Zustandekommen des Immobilienverkaufs zuständig. Er verantwortet beispielsweise die Erstellung der Verkaufsdokumentation, die Ausschreibung und Besichtigung der Immobilie, führt Verkaufsverhandlungen und organisiert die öffentliche Beurkundung des finalen Vertrags. Er bekommt sein Honorar erst, wenn der Immobilienverkauf definitiv abgeschlossen ist.

Doppelmäkelei: Der Immobilienmakler kann sowohl mit der Käufer- als auch mit der Verkäuferpartei einen Vertrag abschliessen. Das ist aber nur bei Unterzeichnung eines Nachweismaklervertrags möglich. Der Makler muss die Doppelmäkelei zudem offen legen. Bei unzulässiger Doppelmäkelei ist das Einfordern einer Maklerprovision unzulässig.

2. Wie entsteht ein Maklervertrag?

Maklerverträge unterliegen von Gesetzes wegen keinen besonderen Formvorschriften. Sie können schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Es ist dringend empfohlen, nur schriftliche Maklerverträge aufzusetzen. Ein schriftlicher und unterzeichneter Vertrag dient als zuverlässigstes Beweismittel, sollten Unstimmigkeiten über den Vertragsinhalt auftreten.

3. Welche Punkte sollte ein Maklervertrag beinhalten?

• Umfang der Maklertätigkeit

• Höhe der Maklerprovision

• Was wird alles vom Makler bezahlt?

• Darf der Verkäufer auch andere Immobilienmakler beschäftigen? (Exklusivität)

• Welche Kosten fallen bei einem Nichtverkauf an?

• Spesendeckung

• Musterverträge

Tipp: Mit Provisionsgarantien oder Spesendeckungsklauseln möchte der Immobilienmakler im Vertrag sicherstellen, dass er auch bei Nichtabschluss des Immobiliengeschäfts oder im Kündigungsfall durch den Auftraggeber für seine Aufwände entschädigt wird. Es empfiehlt sich, keine Prozentzahl abzumachen, sondern die Spesen des Maklers zu definieren und/oder mit einem Kostendach zu versehen.

4. Welche Konditionen können mit einem Makler verhandelt werden?

Die Höhe der Provision können Sie mit dem Makler grundsätzlich aushandeln. Erfahrungsgemäss gibt es aber nicht viel Spielraum. Auch hier gilt: Vergleichen lohnt sich. Bestellen Sie diverse Offerten bei Maklern in Ihrer Region. Achten Sie darauf, dass die Leistungen in etwa ähnlich sind.

Der Leistungsumfang des Maklers ist ebenso verhandelbar. Das Fotoshooting Ihrer Liegenschaft können Sie beispielsweise selber übernehmen, wenn Sie selbst, Familienmitglieder oder Bekannte über die entsprechende Ausrüstung und das Know-how verfügen. Die Inszenierung der Immobilie, das sogenannte Home Staging, kann ebenso in Eigenregie erfolgen. Allerdings: Eigenleistungen sind zeitaufwändig. Gute Makler verfügen zudem über ein umfassendes Know-how, Ihre Liegenschaft bestmöglich zu präsentieren.

5.Wie viel kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz?

Das Gesetz überlässt es zwar den Vertragsparteien, die Höhe des Maklerhonorars festzulegen. Das Obligationenrecht enthält aber eine Einschränkung: Die Provision darf nicht unangemessen hoch sein. Ist sie es doch, kann sie auf Antrag des Schuldners vom Gericht herabgesetzt werden. Grösse, Preis und Lokalität der Immobilie haben einen wesentlichen Einfluss auf die Provision. Die Maklerprovisionen in der Schweiz bewegen sich ungefähr zwischen diesen Werten:

• Durchschnittliche Ein- und Mehrfamilienhäuser: ca. 2–3%

• Grundstücke: ca. 5 %

Der Beitrag «Zusammenarbeit mit Maklern» enthält Tipps für eine erfolgreiche Zusammenarbeit mit dem Makler nach Unterschreiben des Vertrags.

6. Worauf sollten Sie vor dem Abschluss eines Maklervertrags achten?

Die Tätigkeiten des Immobilienmaklers sind üblicherweise mit der Provision abgegolten. Achten Sie darauf, dass die Aufgaben des Maklers im Maklervertrag detailliert festgehalten sind. Die Provisionshöhe richtet sich nach dem Aufwand des Maklers.

Maklerverträge können auch Exklusivitätsklauseln enthalten. Makler schützen sich so vor Umgehungsgeschäften. Das wäre der Fall, wenn Sie als Verkäufer weitere Immobilienmakler engagieren oder die Liegenschaft in Eigenregie verkaufen. Bei Verträgen ohne Exklusivitätsklausel sind Sie zur Zahlung der Aufwände des Maklers verpflichtet, auch wenn er den Abschluss nicht erzielt.

7. Kann ein Maklervertrag widerrufen werden?

Der Maklervertrag endet immer mit Abschluss des Kauf- oder Verkaufsvertrags. Ein unbefristeter Maklervertrag ist jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündbar. Befristete Maklerverträge benötigen wichtige Gründe für eine zulässige Vertragskündigung. Das kann zum Beispiel eine Vertragsverletzung seitens des Maklers sein. Abhängig davon, welche Aufgaben der Makler übernimmt, hat er bestimmte Aufklärungs- und Beratungspflichten. Er ist unter anderem dafür verantwortlich, dass im Exposé nur Informationen enthalten sind, die zuvor mit dem Auftraggeber abgeklärt wurden. Unrealistische Wertschätzungen oder falsche Beratung zur Nutzung der Liegenschaft sind ebenfalls berechtigte Kündigungsgründe.