Immobilienbewertung Baden: Haus oder Wohnung der Stadt schätzen lassen

In Baden kostet eine angebotene Eigentumswohnung im Mittel 8'150 Franken pro m². Ohne die billigsten und teuersten Viertel reicht die Spanne von 7'597 bis 9'400 Franken. Häuser liegen höher, ihr Mittel beträgt 8'765 Franken pro m². Grundlage bilden 101 Wohnungs- und 40 Hausinserate auf comparis.ch, Oktober 2025 bis September 2026.

Die Unterschiede sind klein. Alle ausgewerteten Quartiere liegen höchstens vier Prozent vom Stadtmittel entfernt. Es beträgt 8'333 Franken pro m². Dättwil ist mit 8'633 Franken leicht teurer. Dort ist fast jede fünfte angebotene Wohnung ein Neubau. Für Turgi reichen die Inserate nicht aus. Ausgewertet sind Angebote von Oktober 2024 bis September 2026.

Teilweise. In Fislisbach, Mellingen und Gebenstorf kosten Wohnungen sieben bis acht Prozent weniger. Untersiggenthal, Birmenstorf und Obersiggenthal sind etwa gleich teuer. Teurer sind Neuenhof mit sieben Prozent und Wettingen mit 20 Prozent. In Neuenhof ist mehr als die Hälfte des Wohnungsangebots neu gebaut.

Ende September 2026 waren auf comparis.ch 29 Wohnungen und 9 Häuser in Baden inseriert. Über zwölf Monate gerechnet waren es 101 Wohnungen und 40 Häuser. Neubauten machen knapp neun Prozent des Wohnungsangebots aus.

Der erste Schritt ist der Online-Richtwert von Comparis. Sie geben Standort, Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung ein. Nach der Bestätigung Ihrer E-Mail-Adresse erhalten Sie den Richtwert.

Danach können Sie eine Bewertung vor Ort anfordern. Diese übernehmen Immobilienexperten aus dem Comparis-Partnernetzwerk, kostenlos und unverbindlich.

In Baden prüfen sie auch die Bau- und Nutzungsordnung der Stadt. In der Altstadt und im Bäderquartier kommen Auflagen für geschützte Bauten dazu.

Der Online-Richtwert von Comparis kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Auch die Bewertung vor Ort ist für Sie kostenlos. Comparis vermittelt sie über den Comparis-Maklerservice.

Ein genauer Wert lohnt sich. Eine typische 4,5-Zimmer-Wohnung wird in Baden für 990'000 Franken angeboten. Zwei Prozent Abweichung entsprechen bereits fast 20'000 Franken.

• Objekt statt Quartier: Die Quartiere liegen im Angebot nahe beieinander. Umso stärker zählen Zustand, Grundriss und Ausstattung.

• Altstadt und Bäderquartier: Für geschützte Bauten gelten Auflagen der Denkmalpflege. Das schränkt Umbauten ein und wirkt sich auf den Wert aus.

• Thermalquellen: Ein kantonaler Nutzungsplan schützt die Badener Heilquellen. In seinem Bereich gelten für Bauvorhaben besondere Auflagen.

• Limmat und Aussicht: Ufer- und Hanglagen mit Aussicht werden meist höher bewertet.

• Verkehr: Baden hat einen Fernverkehrsbahnhof mit direkten Zügen nach Zürich. Das stärkt die Nachfrage von Pendlerinnen und Pendlern.

• Neubauten in der Region: In Neuenhof und Obersiggenthal ist fast jede zweite angebotene Wohnung neu. Ältere Objekte stehen im Wettbewerb mit diesen Neubauten.

• Hypothekarzinsen: Sie bestimmen mit, welchen Preis Kaufinteressierte tragen können.

Den Online-Richtwert haben Sie in rund drei Minuten angefragt. Er kommt per E-Mail, sobald Sie Ihre Adresse bestätigt haben.

Die Dauer der Bewertung vor Ort hängt vom Objekt ab. Ein geschütztes Haus in der Altstadt erfordert mehr Abklärungen als eine Wohnung in Dättwil. Ein schriftliches Gutachten braucht zusätzliche Zeit.

Achten Sie auf den eidgenössischen Fachausweis als Immobilienbewerterin oder Immobilienbewerter. Viele Fachleute sind Mitglied im Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV) oder in der Bewertungsexperten-Kammer SVIT. Auch der internationale Titel MRICS ist verbreitet.

Wichtig ist zudem Marktkenntnis in der Region Baden. Zwischen Wettingen und Fislisbach liegen im Angebot rund 2'300 Franken pro m².

Eine Bewertung hilft Ihnen, einen Angebotspreis festzulegen, der zum Badener Markt passt. Wohnungen sind knapp: Am 1. Juni 2026 standen in Baden nur 0,62 Prozent leer. Im Kanton Aargau waren es 1,05 Prozent.

Für eine Hypothek bewertet die Bank die Liegenschaft selbst. Ihre Bewertung ersetzt das nicht.

Verkaufen Sie mit Gewinn, fällt im Aargau die Grundstückgewinnsteuer an. Der Kanton erhebt sie, die Hälfte des Ertrags geht an die Gemeinde. Der Steuersatz sinkt mit der Besitzdauer von 40 auf 5 Prozent.

Eine Handänderungssteuer kennt der Aargau nicht. Für den Grundbucheintrag fällt eine Abgabe von 4 Promille des Kaufpreises an.

Ehegatten, eingetragene Partner und Nachkommen zahlen im Aargau keine Erbschaftssteuer. Für eine faire Erbteilung hilft eine Bewertung trotzdem.

• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt Baden, mit Dienstbarkeiten

• Katasterplan und Auszug aus der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt Baden

• Grundrisspläne mit Flächenangaben nach SIA 416

• Baubewilligungen und allfällige Gestaltungs- oder Sondernutzungspläne

• Police der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV) mit dem Versicherungswert

• Gebäudeenergieausweis (GEAK), falls vorhanden

• Bei geschützten Bauten: Unterlagen der Denkmalpflege

• Belege zu Renovationen und Unterhalt

• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mieterspiegel

• Bei Stockwerkeigentum: Reglement, Wertquoten, Protokolle und Stand des Erneuerungsfonds

• Letzte Steuerveranlagung mit dem Vermögenssteuerwert

Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer fällt die Bewertung aus.