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Nebenkosten: Was darf der Vermieter verrechnen?

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Nebenkosten – nachrechnen lohnt sich.

Welche Kosten darf der Vermieter als Nebenkosten abrechnen – und wie kann ich mich gegen Wucher-Rechnungen wehren? Die zwölf wichtigsten Fragen und Antworten, damit Sie nicht übers Ohr gehauen werden.

Welche Leistungen darf mein Vermieter als Nebenkosten abrechnen?

Nebenkosten sind Leistungen, die mit dem Gebrauch des Mietobjektes zusammenhängen. Verrechnet werden dürfen beispielsweise Heizung, Kalt- und Warmwasser, Hauswart, Strom, Lift, Abogebühren für Kabelanschluss von Radio/TV, Abwassergebühren, Kehrichtabfuhr und eine Verwaltungspauschale von rund 3 Prozent.

Darf der Vermieter auch Unterhaltskosten als Nebenkosten abrechnen?

Nein. Unterhalts-, Anschaffungs- und Reparaturkosten gelten nicht als Nebenkosten – selbst wenn sie als solche im Mietvertrag aufgeführt sind. Gleiches gilt für Steuern, Versicherungsprämien und Anschlussgebühren für Kabelnetz oder Kanalisation. Verrechnet der Vermieter Unterhaltskosten als Nebenkosten, muss der Mieter diese nicht bezahlen.

Muss im Mietvertrag explizit erwähnt sein, wofür Nebenkosten erhoben werden?

Grundsätzlich ja. Wenn Nebenkosten als «übrige Betriebskosten oder andere allgemeine Kosten» ausgewiesen werden, muss der Mieter sie nicht übernehmen. Die Nebenkosten müssen explizit aufgeführt sein, beispielsweise Warmwasser, Strom, Abwart. Die detaillierten Nebenkosten müssen zudem direkt im Hauptformular des Mietvertrages stehen, wo auch die Höhe der Miete vermerkt ist – und nicht bloss in den allgemeinen Vertragsbedingungen.

Welche Nebenkosten müssen nicht explizit im Vertrag erwähnt werden?

Kosten für Brennerservice und Kaminfeger gelten als Heizkosten und müssen nicht separat im Mietvertrag festgehalten sein. Es genügt, wenn die Heizkosten als Nebenkosten im Vertrag erwähnt sind. Ähnlich bei der Boilerentkalkung: Diese ist inbegriffen, wenn die Warmwasserkosten als Nebenkosten aufgeführt sind. Ausserdem muss der Mieter auch jene Kosten bezahlen, die direkt durch ein Amt oder einen Kabelnetzbetreiber in Rechnung gestellt werden und nicht im Vertrag aufgeführt sind.

Was, wenn die effektiven Nebenkosten viel höher sind als im Mietvertrag angegeben?

In diesem Fall kann man als Mieter Einsicht in die Originalbelege des Vermieters verlangen. Stellt sich heraus, dass der Vermieter tatsächlich viel höhere Kosten geltend machen kann als im Mietvertrag angegeben, muss der Mieter trotzdem zahlen. Das gilt selbst, wenn der Vermieter wusste, dass die Nebenkosten im Vertrag zu tief sind. Dies hat das Bundesgericht im Jahr 2005 in einem Urteil festgehalten. Mieter sollten sich deshalb vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen, ob die Nebenkosten im Vertrag auch den tatsächlichen Kosten entsprechen.

Was ist der Unterscheid zwischen einer Pauschal- und einer Akonto-Abrechnung?

Bei der pauschalen Nebenkosten-Abrechnung wird der jährliche Betrag schon im Vornherein fix vereinbart. Bei der Akonto-Abrechnung kann der Vermieter die effektiven Nebenkosten in Rechnung stellen, soweit die spezifischen Posten im Mietvertrag festgehalten sind.

Ich zahle eine Pauschale für die Nebenkosten. Darf der Vermieter Geld nachfordern?

Nein. Der Vermieter darf kein Geld nachfordern, wenn er die Pauschale zu tief angesetzt hat und die tatsächlichen Nebenkosten höher ausfallen. Das Gleiche gilt im umgekehrten Fall: Wenn der Vermieter mit der Pauschale zu viel Geld einnimmt, kann ich als Mieter kein Geld zurückfordern. Allzu gross dürften die Abweichungen von den effektiven Kosten aber nicht sein: Der Vermieter muss die Pauschale nach den effektiven Kosten der letzten drei Jahre berechnen.  

Dieses Jahr fallen hohe Kosten für eine Revision des Heizöltanks an – muss ich zahlen?

Nur zum Teil. Für Arbeiten, die nicht jedes Jahr anfallen, wie Kaminfeger-Arbeiten oder die Revision des Heizöltanks, muss der Vermieter die Kosten in Jahrestranchen aufteilen. Ein Beispiel: Wenn alle fünf Jahre eine Tankrevision durchgeführt wird, muss der Vermieter die Kosten der Revision auf fünf Jahre aufteilen – und natürlich auf die verschiedenen Mieter des Gebäudes.

Bis wann darf ich als Mieter Nebenkosten zurückfordern?

Wenn der Vermieter in seiner Akontorechnung zu hohe Nebenkosten verlangt hat, darf ich als Mieter die zu viel bezahlten Kosten innerhalb eines Jahres zurückfordern. Der Vermieter seinerseits kann Nebenkosten innerhalb von fünf Jahren einfordern.

Wie gehe ich vor, wenn ich mit der Abrechnung nicht einverstanden bin?

Man sollte natürlich so schnell wie möglich reagieren, aber grundsätzlich hat man als Mieter bis zu einem Jahr Zeit, zu viel bezahlte Nebenkosten zurückzufordern. Wer als Mieter Nebenkosten zurückfordern will, wendet sich am besten an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen. Das Verfahren ist kostenlos.

Unbedingt einen Blick in den Mietvertrag werfen und nachprüfen, welche Nebenkosten dort aufgelistet sind. Als Mieter muss man nur jene Posten bezahlen, die explizit im Mietvertrag erwähnt werden. Allgemeine Begriffe wie «Alle Nebenkosten gehen zulasten des Mieters» oder ähnliches sind nicht zulässig bzw. wenn solche allgemeinen Begriffe verwendet werden, muss man als Mieter eigentlich keine Nebenkosten zahlen.

Einsicht in die Originalbelege verlangen: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter bei Bedarf Einsicht zu gewähren. So kann man als Mieter genau nachprüfen, ob die verrechneten Nebenkosten korrekt weitergegeben wurden.

Den Verteilschlüssel prüfen: Per Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkosten nach einem fairen und sachgerechten Verteilschlüssel auf alle Mieter aufzuteilen. Wenn der Verteilschlüssel nicht auf der Abrechnung ersichtlich ist, kann man diesen beim Vermieter verlangen.

Der Vermieter verweigert mir die Einsicht in seine Abrechnungen. Was tun?

Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in seine Belege gewähren. Der Mieter darf die Belege auf eigene Kosten kopieren. In manchen Mietverträgen ist festgehalten, dass eine Einsprachefrist von 30 Tagen gilt und die Nebenkostenabrechnung dann als akzeptiert gilt. Diese Klausel ist unzulässig: Als Mieter darf man auch nach den 30 Tagen noch Einsicht in die Belege einfordern und kann zu viel bezahlte Kosten innerhalb eines Jahres geltend machen.

Wie reagiere ich, wenn mich der Vermieter wegen Nebenkosten betreibt?

Der Vermieter kann eine Betreibung einleiten, wenn der Mieter seine Nebenkosten nicht begleicht – auch wenn die Forderung ungerechtfertigt ist. Dagegen kann man als Mieter Rechtsvorschlag erheben. Damit ist die Betreibung gestoppt und der Vermieter muss sich an die Schlichtungsbehörde wenden.

Wer sich noch mehr mit dem Thema Heiz- und Nebenkostenabrechnung auseinandersetzen möchte, findet auf der Seite des Mieterinnen- und Mieterverbands weitere spannende Tipps und nützliche Dokumente.

Wenn alles nichts mehr nützt und die Nebenkosten Überhand nehmen, dann ist es vielleicht an der Zeit, sich nach einer neuen Wohnung umzusehen:

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