18 Zimmer, 495 m²

ÜBERSICHT 

Es handelt sich um ein Wohngebäude mit vier Maisonette-Wohnungen, Baujahr ca. 1753, in der Wohnzone 3. Pro Hausteil sind je zwei Wohnungen vorhanden. Das Objekt wird mittels Öl-Heizung beheizt (Wärmeverteilung via Radiatoren). Im Aussenbereich sind 4 Carport-Einstellplätze und 2 Aussenabstellplätze vorhanden. Die Parzellengrösse beträgt 1'825m2. Das Gebäude umfasst 2'584m3 Rauminhalt. 

Sowohl die Gebäudehülle als auch die Wohnungen wurden laufend unterhalten. Das MFH befindet sich in einem gepflegten Zustand. Während der letzten 20 Jahre wurden rund CHF 450K investiert. Aktuell werden eine 5.5-Zimmerwohnung sowie die Werkstatt/Garage und diverse Aussenabstellplätze selbst genutzt. Die restlichen drei Wohneinheiten sind - teils zu Freundschaftspreisen und deutlich unter dem Markt - vermietet. 

Das Objekt eignet sich aufgrund der vielfältigen Nutzungs- und Erweiterungsoptionen für Privatnutzer und Investoren: 

Privatnutzer bewohnen das Objekt selber und vermieten die restlichen drei Einheiten, nutzen das Haus als Mehrgenerationenhaus oder halten das MFH als langfristiges Renditeobjekt. 

Investoren haben verschiedene Nutzungsoptionen:

o   Sie halten das MFH als langfristige Anlage

o   Sie begründen StWE, verkaufen die 4 Wohnungen und parzellieren die zusätzliche Landparzelle ab, um diese mit einem DEFH zu bebauen

o   Sie planen einen kompletten Ersatzneubau

o   Sie halten das Bestandesobjekt als Anlage und entwickeln auf der zusätzlichen Landparzelle ein DEFH 

RAUMPROGRAMM 

Das Raumprogramm ist wie folgt: 

-          Nr. 1    EG/1. OG         5.5-Zi-Maisonette      136.53m2        aktuell selbstgenutzt

-          Nr. 2    1. OG/DG        3.5-Zi-Maisonette      114.56m2        vermietet

-          Nr. 3    EG/1. OG         5.5-Zi-Maisonette      110.77m2        vermietet

-          Nr. 4    1. OG/DG        3.5-Zi-Maisonette      132.73m2        vermietet

-          Garage/Werkstatt                                                     aktuell selbstgenutzt

-          Carport (4 Einstellplätze)                                         in der Miete inkludiert

-          Aussenabstellplätze (2 Stück)                                 in der Miete inkludiert

-          Gartenflächen                                                           grösstenteils selbstgenutzt 

Die IST-Miete beträgt aufgrund der teilweisen Selbstnutzung und den (zu) tiefen externen Mietzinsen CHF 41'880.00. p.a. netto. Die Marktmiete bei Vermietung aller Wohnungen inkl. Nebenräume und Autoeinstellplätze liegt gemäss Fahrländer Partner (FPRE) bei rund CHF 89'040.00 pro Jahr netto .  

AUSBAU-/ERWEITERUNGSPOTENZIAL UND RENDITEBERECHNUNGEN 

Eine durchgeführte Machbarkeitsstudie zeigt folgende Varianten auf: 

Variante 1: Ersatzneubau 

In dieser Variante wird das Bestandesobjekt abgebrochen und durch zwei neue Baukörper ersetzt:

-          Haus A: DEFH mit je ca. 160m2 HNF, aufgeteilt in 2 Vollgeschosse und 1 Attikageschoss

-          Haus B: MFH mit ca. 690m2 HNF, aufgeteilt in 3 Vollgeschosse und 1 Attikageschoss

Variante 2: StWE-Begründung Bestandesobjekt und Entwicklung DEFH auf Zusatzparzelle 

In dieser Variante wird die zusätzliche Landparzelle abparzelliert und mittels eines DEFH bebaut. Die vier Bestandeswohnungen werden entweder als Renditeobjekt gehalten oder in StWE-Einheiten unterteilt und verkauft. Der Verkaufserlös der StWE-Einheiten dürfte im 10%-Quantil rund CHF 2.5 Mio. betragen. Dazu kommt der Erlös der Zusatzparzelle, welcher rund CHF 400K betragen dürfte.

DEFINITION VERKAUFSPREIS

- Ertragswert CHF 1.78 Mio. (Basis: Marktmietzinsen und Kapitalisierungssatz 5%)

- Landwert Zusatzparzelle CHF 400'000.00 Somit resultiert ein Verkaufsrichtpreis von CHF 2.18 Mio.