Hypobarometer 2026: Wie entwickelt sich der Hypothekarmarkt?
Der Hypothekenbarometer von Comparis beleuchtet die aktuellen Entwicklungen am Hypothekenmarkt. Die Analyse für das erste Quartal 2026 zeigt: Der Iran-Krieg treibt die Hypothekarzinsen in die Höhe.
14.04.2026
iStock / Sanga Park
1. Wie haben sich die Hypotheken-Richtzinsen verändert?
Die Hypothekarzinsen in der Schweiz sind zuletzt wieder gestiegen – trotz unverändertem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB).
Der Richtzins für 3-jährige Festhypotheken stieg seit Jahresbeginn um 0,03 Prozentpunkte auf 1,39 Prozent (Stand 31. März 2026).
Der Richtzins für 5-jährige Festhypotheken liegt aktuell bei 1,56 Prozent (Stand 31. März 2025). Aktuell werden 5-jährige Festhypotheken für 1,1 bis 1,7 Prozent angeboten.
Der Richtzins für 10-jährige Festhypotheken liegt bei 1,81 Prozent (Stand 31. März 2026). Die aktuellen Handelsspannen betragen 1,4 bis 2 Prozent.
Saron-Hypotheken bleiben weiterhin günstiger als Festhypotheken. Erstrangige Saron-Hypotheken kosten aktuell im Durchschnitt um die 0,8 bis 1,2 Prozent.
Der Anstieg der Marktzinsen bei den kurzen Laufzeiten und die Verflachung der Zinskurve deuten darauf hin, dass die Marktteilnehmenden eher kurzfristige negative Auswirkungen erwarten. Sollten diese jedoch länger als erwartet anhalten, dürfte sich dies auch auf die mittel- und längerfristigen Laufzeiten auswirken und die Konditionen verteuern.
2. Unsicherheit sorgt für steigende Kapitalmarktzinsen und grössere Handelsspannen
Im Vergleich zum Jahresbeginn sind die Zinsen für Hypotheken wieder gestiegen. Haupttreiber dieser Entwicklung sind jedoch nicht die Geldpolitik, sondern die Bewegungen an den Kapitalmärkten.
Die Kapitalmarktzinsen, an denen sich die Konditionen für Festhypotheken orientieren, sind seit Jahresbeginn zunächst gefallen und nach dem Ausbruch des Iran-Kriegs deutlich angestiegen. So lag die Rendite für zehnjährige Bundesobligationen zu Jahresbeginn bei 0,33 Prozent, ermässigte sich bis Ende Februar auf 0,23 Prozent und erhöhte sich bis Ende März auf 0,40 Prozent.
3. Risiken für kommende Quartale steigen
Die Schweizer Konjunktur zeigt sich aktuell noch insgesamt stabil, wenn auch mit ersten Schwächeanzeichen.
Wachstumsprognose: Für 2026 wird eine Wachstumsprognose von rund 1 Prozent erwartet, die vor allem durch steigende Reallöhne und den privaten Konsum gestützt wird.
Währungs- und Industriedruck: Der starke Schweizer Franken und eine schwache globale Industriekonjunktur dämpfen die Exporte und die Investitionsbereitschaft.
Sektoren-Divergenz: Während der Dienstleistungssektor robust bleibt, leidet die Industrie unter den globalen Unsicherheiten.
Auch international zeigt sich ein uneinheitliches Bild: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins bei 2 Prozent belassen. Die Inflation lag im Februar nahe dem Zielwert, doch steigende Energiepreise erhöhen die Risiken für die kommenden Quartale deutlich. Gleichzeitig trüben sich die Konjunkturaussichten ein – insbesondere in Deutschland, der grössten Volkswirtschaft in der Eurozone.
Damit befindet sich die EZB zunehmend in einem Spannungsfeld zwischen Inflationsbekämpfung und Konjunkturstabilisierung.
Die EZB ist stärker gefordert als die SNB, da sich die Inflation in der Eurozone bereits am oberen Ende des Zielbandes bewegt. Sollte sie sich infolge höherer Energiepreise weiter beschleunigen, sind erste Zinserhöhungen in diesem Jahr nicht auszuschliessen. Der Franken könnte sich gegenüber dem Euro abwerten und die Kosten für Importwaren in die Schweiz erhöhen.
Auch die US-Notenbank (Fed) verfolgt in den USA eine abwartende Haltung und belässt den Leitzins in der Bandbreite von 3,5 bis 3,75 Prozent. Durch den starken Anstieg der Energiepreise haben sich die Inflationsrisiken zuletzt weiter erhöht. Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen für eine konjunkturelle Abkühlung, beispielsweise ein schwächerer Arbeitsmarkt und ein gesunkenes Konsumentenvertrauen.
4. Aktuelle Hypothekarzinsen in der Schweiz
Die Hypothekarzinsen unterscheiden sich stark je nach
Modell
Laufzeit
Anbieter
Kanton
Comparis hat die durchschnittlichen Unterschiede zwischen dem Richtsatz und dem Top-Zinssatz des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus verglichen. Dabei zeigt sich ein beachtliches Sparpotenzial.
Sparpotenzial beim Abschluss einer Hypothek
Die Zinsen der tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse liegen oft unter den Richtsätzen.
Beispiel: Der von HypoPlus vermittelte beste Zins für eine 10-jährige Festhypothek betrug Ende März 2026 1,39 Prozent – bei einem Richtsatz von 1,81 Prozent. Für die gesamte Laufzeit bedeutet das eine Ersparnis von 31’500 Franken bei einer Hypothek von 750’000 Franken.
Täglich aktualisierte Hypothekarzinsen finden Sie im Zinsüberblick von Comparis.
Ermittlung Ihres Sparpotenzials
Schon kleine Unterschiede im Zinssatz können sich über die gesamte Laufzeit hinweg stark auf die Gesamtkosten auswirken. Geben Sie Ihre gewünschte Hypothekarsumme ein, um Ihr mögliches Sparpotenzial zu berechnen.
Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um veröffentlichte, aber nicht verhandelbare Durchschnittszinsen von über 30 Hypothekarinstituten. Sie werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick publiziert.
5. Welches Hypothekarmodell ist am beliebtesten?
Bei den Abschlüssen des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus gab es im letzten Quartal eine deutliche Verschiebung hin zu kürzeren Laufzeiten.
Der Anteil von Hypotheken mit Laufzeiten bis zu 3 Jahren (einschliesslich Saron-Hypotheken) lag bei rund 27 Prozent und damit deutlich höher als im Vorquartal (17 Prozent).
Der Anteil der Saron-Hypotheken machte rund 18 Prozent aller Abschlüsse aus und verdoppelte sich gegenüber dem Vorquartal (rund 8 Prozent).
Der Anteil von Festhypotheken mit mittleren Laufzeiten (4 bis 7 Jahre) sank von rund 28 Prozent im Vorquartal auf rund 23 Prozent aller Abschlüsse.
Der Anteil langfristiger Festhypotheken (10 Jahre und länger) sank von 41 Prozent im Vorquartal auf 32 Prozent.
Der hohe Anteil von Saron-Hypotheken zeigt, dass Kosten deutlich im Vordergrund stehen. Die Schweizer Inflation ist aktuell sehr niedrig und die offiziell prognostizierten Inflationszahlen noch moderat. Dennoch besteht bei einem länger anhaltenden Iran-Krieg die Gefahr, dass sich Preise deutlich schneller erhöhen als ursprünglich erwartet. Unter Umständen wäre die SNB dann gezwungen, die Zinsen anzuheben.
Tragbarkeit: Die Einkommenssituation bei der Pensionierung geht häufig vergessen. Ist das Einkommen geringer als vor der Pensionierung, ist die Tragbarkeit der Hypothek gefährdet. Das gilt auch bei einer Frühpensionierung. Tipp: Prüfen Sie, ob eine Teilamortisation möglich ist.
Erneuerung einer auslaufenden Festhypothek: Beachten Sie unbedingt die vertraglichen Kündigungsfristen. Beginnen Sie die Planung frühzeitig und stellen Sie ein Dossier für die Kreditgebenden zusammen. Die Vorlaufzeit beträgt etwa zwei bis drei Monate.
Gut zu wissen: Mit einer Aufteilung in zwei oder mehr Tranchen können Sie die Flexibilität von Festhypotheken erhöhen. Sie müssen nicht das gesamte Hypothekendarlehen erneuern, sondern nur die fällig werdende Tranche. Aber: Die Aufteilung in Tranchen kann die Verhandlungsposition schwächen und den Anbieterwechsel erschweren.
6. Datengrundlage
HypoPlus, der Hypothekenpartner von Comparis, stellt die Zinssätze des Comparis-Hypothekenbarometers zur Verfügung. Diese basieren auf den Richtsätzen von über 30 Hypothekarinstituten. Die Daten werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick angezeigt.
Das nächste Hypothekenbarometer erscheint im Juli 2026.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 05.10.2013
