Immobilienmarkt: Blasengefahr wieder gestiegen


Die Risiken auf dem Schweizer Immobilienmarkt haben wieder zugenommen: In fünf Bezirken sind schwache Anzeichen einer Immobilienblase festzustellen, wie der neue Immobilienreport der ETH Zürich und des Internet-Vergleichsdienstes comparis.ch zeigt. Zum Jahreswechsel war dies nur in einem Bezirk der Fall. Die gute Botschaft: Weiterhin stufen die Experten der ETH keinen Bezirk als «kritisch» ein.

Zürich, 26. August 2015 – In den vergangenen zwölf Monaten standen die Zeichen auf Entwarnung, der Schweizer Immobilienmarkt kühlte sich allmählich ab, die Blasengefahr sank.

Inzwischen mehren sich aber die Risiken wieder. Dies zeigt der aktuelle Immobilienreport, den die ETH Zürich und der Internet-Vergleichsdienst comparis.ch halbjährlich erstellen. Allerdings findet die Erhitzung nicht flächendeckend, sondern regional begrenzt statt.

Fünf Bezirke «zu überwachen»
In nunmehr fünf Bezirken verzeichnet der aktuelle Immobilienreport schwache Anzeichen einer Immobilienblase – gegenüber nur einem Bezirk im vergangenen Bericht. Das sind zum einen wie bisher Bülach sowie neuerdings Thun, Luzern, Sursee und Aarau. Weiterhin gilt die Situation in keinem Bezirk der Schweiz als «kritisch» – trotz eines Aufwärtstrends bei den Quadratmeter-preisen für Wohnungen, wie der Bericht festhält. Zur Erinnerung: Vor zweieinhalb Jahren stufte der damals erstmals publizierte Immobilienreport elf Bezirke als «kritisch» ein und vor einem Jahr erstmals gar keinen mehr.

«Die Phase der Entspannung ist vorerst vorbei. Allerdings gibt es keinen Grund zur Alarm-stimmung. Denn die aktuelle Situation ist bei weitem nicht so angespannt wie vor zweieinhalb Jahren», betont Didier Sornette, Professor für Entrepreneurial Risks an der ETH Zürich. Aufgrund des wirtschaftlich-politisch stabilen Rahmens in der Schweiz ist davon auszugehen, dass es trotz der angespannten Lage zu keinem Immobilien-Crash kommt. Sornette und sein Team stützen sich in ihrer Analyse auf Angebotspreise von über einer Million Häuser und Wohnungen, die seit 2005 auf comparis.ch veröffentlicht wurden.

Professor Sornette merkt an: «Vollkommen überraschend ist die gegenwärtige Entwicklung nicht. Denn eines der möglichen Szenarien nach der Aufhebung des Franken-Mindestkurses ist gewesen, dass sich der Immobilienmarkt wieder erhitzen könnte.» Die wirtschaftliche Attraktivität der Schweiz im Vergleich zum Rest Europas und die weiterhin niedrigen Hypothekarzinsen begünstigten diese Entwicklung.

Thun, Luzern, Sursee fallen erstmals auf
Im aktuellen Bericht sticht hervor, dass sich der Markt in Regionen erhitzt, die bislang überhaupt nicht aufgefallen waren, nämlich Thun, Luzern und Sursee. Allerdings zeigt sich auch hier die aus der Vergangenheit bekannte Tendenz, dass der Immobilienmarkt vor allem in Seeregionen unter Druck gerät.

Bei der Risikoanalyse unterscheidet der Immobilienreport vier Zustände von Bezirken, wobei ein Bezirk je nach Anzeichen einer Immobilienblase und je nach Datengrundlage von einem Zustand in einen anderen wechseln kann (siehe Methode). Dabei erlaubt der Report Aussagen zu einzelnen Typen und Grössen von Immobilien, zum Beispiel zu kleinen Wohnungen oder mittelgrossen Häusern. 

  • «Kritisch»: Zum dritten Mal seit Anfang 2013 stuft der Immobilienreport keinen einzigen Bezirk als «kritisch» ein. Damit zeigt die Dynamik der angebotenen Verkaufspreise auch in der zweiten Jahreshälfte 2015 in keinem der Schweizer Bezirke Anzeichen einer spekulativen Blase.
  • «Zu überwachen»: Schwache Anzeichen einer Immobilienblase wurden in fünf Bezirken ausgemacht: weiterhin in Bülach, dazu in Thun, Luzern, Sursee und Aarau. In Sursee und Aarau ist nicht nur der Wohnungs-, sondern zusätzlich auch der Häusermarkt betroffen. Zuletzt gab es mit Bülach nur einen Bezirk in dieser Kategorie.
  • «Zu beobachten»: Elf Bezirke, die bereits im letzten Bericht als «zu beobachten» eingestuft wurden, fallen noch immer in diese Kategorie. In diesen Bezirken gab es in der Vergangenheit Anzeichen einer Immobilienblase; diese sind zwar weiterhin nicht mehr sichtbar, dennoch erlauben die Daten noch keine Bestätigung, dass sich der Markt erholt hat. Nur im damals zwölften Bezirk Aarau hat sich die Preisdynamik verschärft, so dass dieser nun als «zu überwachen» eingestuft wurde. Es wird sich zeigen, ob sich die elf Bezirke ebenfalls in die Kategorie «zu überwachen» bewegen oder ob sich die Situation beruhigt. Es handelt sich im Einzelnen um Gebiete in der Region Zürich und Zürichsee (Dielsdorf, Hinwil, Horgen, March, Pfäffikon, See-Gaster und Uster) und um Bezirke im weiteren Einzugsgebiet beliebter Wohnlagen (Lenzburg und Hochdorf in der Deutschschweiz, Monthey in der Westschweiz und Locarno im Tessin).
  • «Veränderung der Preisentwicklung»: Entwarnung gibt die Analyse in keinem Bezirk, für den im Vorbericht noch der Status «zu beobachten» oder «zu überwachen» galt. Im vorigen Bericht hatte es eine Entwarnung für den Bezirk Höfe gegeben, die sich zwischenzeitlich bestätigte.

Absolute Preise auf hohem Niveau
Die absoluten Preise bewegen sich weiter auf einem sehr hohen Niveau. In zwei von drei Bezirken sind die Angebotspreise für Wohnungen gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Ein Blick auf die Top Ten der höchsten Quadratmeterpreise zeigt: Am meisten müssen Käufer in Maloja zahlen. Dort liegt der Angebotspreis im Median mittlerweile bei 13‘000 Franken. Dahinter folgen Zürich und Meilen (jeweils 11‘500), Genf (11‘000), Küssnacht im Kanton Schwyz (10‘500), Zug (10‘000), Horgen (9‘500), Lavaux-Oron, Höfe und Entremont (jeweils 9‘000). ^

Luzern: plus 71 Prozent innert acht Jahren
Ein Blick lohnt sich auf das Ranking der Top Ten der Bezirke mit den höchsten Steigerungsraten bei den Angebotspreisen von Wohnungen zwischen 2007 und 2015: Der Quadratmeterpreis in Luzern im Median stieg um 71 Prozent, so stark wie nirgendwo anders in der Schweiz. Es folgen Zug (64 Prozent), Riviera-Pays-d’Enhaut und Horgen (jeweils 61 Prozent), Schwyz und Sursee (jeweils 58 Prozent), Ouest lausannois (57 Prozent), Aarau und Affoltern (jeweils 56 Prozent) und Lausanne (54 Prozent).

Hoher Preis nicht gleich Immobilienblase
«Hohe Preise bedeuten allerdings nicht automatisch die Gefahr einer Immobilienblase», erläutert ETH-Professor Sornette. Das Modell seiner Studie beruht nämlich nicht auf den absoluten Preisen, sondern auf der Preisdynamik und besonders auf einem Preisanstieg, der schneller als exponentiell verläuft. So gibt der aktuelle Bericht für Höfe etwa – trotz des hohen Quadratmeter-preises – Entwarnung.

«Die Preise sind hoch, doch die Finanzierung von Immobilien ist trotz der leicht gestiegenen Hypothekarzinsen nach wie vor äusserst günstig», sagt Felix Schneuwly, Mediensprecher von comparis.ch. Vorsichtig sein sollten Immobilienkäufer allerdings in Bezirken mit dem Status «zu überwachen» oder zu «zu beobachten». «Wer nicht in Eile ist, sollte sich in diesen Regionen Zeit zum Verhandeln lassen oder mit einem Kauf generell zuwarten, darauf hoffend, dass sich die Situation dort etwas abkühlt», sagt Schneuwly.

Methode des Immobilien-Reports von der ETH Zürich und comparis.ch
In die Berechnung flossen die Daten aus 1’403‘000 Kaufinseraten für Häuser und Wohnungen ein, die von 2005 bis Ende Juni 2015 auf comparis.ch angezeigt wurden. comparis.ch bietet den umfassendsten Immobilienmarkt der Schweiz, in dem die Inserate der grössten Immobilienportale gesammelt werden und dem Nutzer gleichzeitig zur Verfügung stehen. Die in den Inseraten genannten Preise wurden mit einem mathematischen Modell, dem LPPL-Modell, analysiert, das ETH-Professor Didier Sornette und sein Team entwickelt haben. Die erste Ausgabe dieser Analyse wurde Ende Januar 2013 publiziert. Der Immobilien-Report geht von verschiedenen Zuständen aus, die ein Bezirk einnehmen kann, wobei ein Bezirk gemäss folgendem Schema von einem Zustand in den anderen wechseln kann:

Die Karten basieren auf der Zuordnung der Bezirke von 2009.
Didier Sornette hat mit dem Team von seiner Professur an der ETH Zürich, dem Chair of Entrepreneurial Risks, dieses Modell bereits mehrfach erfolgreich angewendet. Er sagte unter anderem und ohne Fehlalarm die Immobilienblase voraus, die 2007 in den USA platzte, ebenso das Platzen der Ölblase 2008 sowie den Crash des «Shanghai Composite Index» 2007 und 2009.

Professor Didier Sornette ist zudem Direktor des Financial Crisis Observatory der ETH. Die Zusammenarbeit zwischen seinem Lehrstuhl und comparis.ch besteht seit Anfang 2012. In der Startphase wurde die Studie mitfinanziert von der Kommission für Technologie und Innovation des Bundes (KTI). Ziel dieser Zusammenarbeit ist es, Immobilienkäufern wichtige Informationen zur Preisdynamik in allen Schweizer Bezirken zu liefern.

 

 

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