Gefahr einer Immobilien-Blase in der Schweiz gesunken

Immobilienreport von der ETH Zürich und comparis.ch


Entspannung auf dem Schweizer Immobilienmarkt: In nur noch fünf Bezirken bestehen Anzeichen einer Immobilienblase. Diese sind allerorten schwach ausgeprägt. Der Markt hat sich damit abgekühlt, wie der Immobilienreport von der ETH Zürich und comparis.ch zeigt. Starke Anzeichen einer Blasengefahr gibt es nirgendwo mehr. Anfang 2013 gab es noch elf kritische Bezirke. Mancherorts besteht zwar keine Blasengefahr, dennoch ist der Preisschub dort enorm, zum Beispiel in Entremont, Imboden oder March.

Zürich, 27. August 2014 – Die Hypothekarzinsen bewegen sich wieder fast auf rekordtiefem Niveau und laden damit viele Schweizer gewissermassen ein, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Doch nach wie vor verunsichert eine Frage Immobilienexperten und Eigenheim-Käufer gleichermassen: Droht der Schweiz eine Immobilienblase?

Erstmals keine «kritischen Bezirke»
Der aktuelle und inzwischen vierte Immobilien-Report, den die ETH Zürich und der Internet-Vergleichsdienst comparis.ch erstellen, zeigt: Der Immobilienmarkt hat sich seit Jahresanfang entspannt – selbst in dem vom Vorbericht als «kritisch» eingestuften Bezirk Bülach. Die dort erwartete allmähliche Abflachung des Preisanstiegs bestätigte sich im ersten Halbjahr 2014. Zur Erinnerung: Noch vor anderthalb Jahren galten im erstmals publizierten Immobilienreport elf Bezirke als «kritisch». Schwache Anzeichen einer Blasengefahr zeigen sich aktuell auf dem Wohnungsmarkt in fünf Bezirken, also in genauso vielen wie im letzten Bericht im Januar veröffentlicht. Erhöht hat sich die Zahl der Entwarnungen, von einer im letzten Bericht auf nunmehr drei.

«Wir beobachten eine Abkühlung auf dem Schweizer Immobilienmarkt», so das Fazit von Studienleiter Didier Sornette, Professor für Entrepreneurial Risks an der ETH Zürich. Sornette und sein Team stützen sich in ihrer Analyse auf Angebotspreise von über einer Million Häuser und Wohnungen, die seit 2005 auf comparis.ch veröffentlicht wurden. Der ETH-Wissenschaftler fügt hinzu: «Wie aufgrund des politisch-wirtschaftlich stabilen Rahmens in der Schweiz zu erwarten war, kam es trotz der angespannten Situation zu keinem Immobilien-Crash. Die Entwicklung bestätigt: Blasen platzen in der Schweiz in Anbetracht der besagten Stabilität nicht plötzlich, sondern sie lassen langsam Luft ab.»

Internationale Einflüsse können Gefahr wieder verschärfen
Allerdings gibt Sornette zu bedenken: «Unser Modell erlaubt keine Prognosen zur zukünftigen Entwicklung. Anzumerken ist aber, dass der Schweizer Immobilienmarkt stark von internationalen Entwicklungen abhängt. Vor allem sind zu nennen: der Libor-Zins, Entwicklungen auf dem Hypothekarmarkt, der Wechselkurs zum Euro, die Höhe ausländischer Direktinvestitionen in der Schweiz sowie Schweizer Direktinvestitionen im Ausland, aber auch der Verlauf des Bruttoinlandprodukts und die Zuwanderung.»

Bei der Risikoanalyse unterscheidet der Immobilien-Report vier Zustände von Bezirken, wobei ein Bezirk je nach Anzeichen einer Immobilienblase und je nach Datengrundlage von einem Zustand in einen anderen wechseln kann (siehe Methode). Dabei erlaubt der Report Aussagen zu einzelnen Typen und Grössen von Immobilien, zum Beispiel kleinen Wohnungen oder mittelgrossen Häusern.

  • «Kritisch»: Erstmals seit Anfang 2013 stuft der Immobilien-Report keinen einzigen Bezirk als «kritisch» ein. Damit zeigte die Dynamik der angebotenen Verkaufspreise in der ersten Jahreshälfte in keinem der Schweizer Bezirke starke Anzeichen einer spekulativen Blase. Im Bezirk Bülach flachte der Preisanstieg allmählich ab, so dass dort nur noch schwache Blasen-Anzeichen registriert worden sind. Der Bezirk wurde somit auf «zu überwachen» heruntergestuft.
  • «Zu überwachen»: Wie im vorhergehenden Bericht haben die ETH-Forscher in fünf Bezirken schwache Anzeichen einer Immobilienblase ausgemacht: Pfäffikon (ZH), Hochdorf, See-Gaster, Locarno und eben Bülach, das zuvor noch als «kritisch» eingestuft worden war. In den Gebieten mit dem Status «zu überwachen» sind die Anzeichen nicht derart stark wie in den «kritischen» Bezirken. Betroffen ist in diesen Regionen ausschliesslich der Wohnungsmarkt, nicht der Häusermarkt. Die Blasen-Anzeichen im Bezirk Dielsdorf haben sich im letzten halben Jahr aufgelöst, der Bezirk im Kanton Zürich wurde auf «zu beobachten» abgestuft.
  • «Zu beobachten»: In neun Bezirken sind Anzeichen einer Immobilienblase, die im letzten Bericht oder zuvor noch bestanden, derzeit nicht sichtbar. Noch erlauben die Daten aber keine Bestätigung, dass sich der Markt erholt hat. Die Preise könnten weiter gestiegen sein. Die Inserate im zweiten Halbjahr 2014 dürften zeigen, ob sich die Bezirke in die Kategorie «zu überwachen» bewegen oder ob sich die Situation beruhigt. Es handelt sich um Gebiete in der Region Zürich und Zürichsee (Dielsdorf, Hinwil, Horgen, Uster, Höfe, March) und um Bezirke im weiteren Einzugsgebiet beliebter Wohnlagen (Aarau, Lenzburg in der Deutschschweiz und Monthey in der Romandie).
  • «Veränderung der Preisentwicklung»: Entwarnung gibt die Analyse in Baden, Münchwilen und Lausanne. Im Vorbericht galt dort noch der Status «zu beobachten». Der aktuelle Bericht bestätigt die Prognose: Statt einer scharfen, verhängnisvollen Korrektur hat sich in diesen Bezirken die Preisentwicklung beruhigt. Die ETH-Forscher sehen auf Grundlage der Preisdynamik in den zurückliegenden sechs Monaten keine Zeichen einer Immobilienblase mehr. Im vorigen Bericht hatte es eine Entwarnung gegeben, die sich zwischenzeitlich übrigens bestätigt hat.

Was bedeutet die Entspannung auf dem Immobilienmarkt für Eigenheimbesitzer? «Gute Kaufgelegenheiten findet man dort, wo sich die Preisdynamik beruhigt hat», sagt Felix Schneuwly, Mediensprecher von comparis.ch. Vorsicht geboten ist hingegen in Bezirken mit dem Status «zu überwachen» oder «zu beobachten». «Wer dort gerne kaufen möchte, aber keine Eile hat, sollte lieber noch warten», rät Schneuwly.

Keine Blasengefahr trotz Preisschub
Bei einer genauen Betrachtung der Bezirke mit schwacher Gefahr einer Immobilienblase zeigt sich: Diese «Bubble»-Gebiete liegen häufig nicht in den als überhitzt genannten Immobilienmärkten wie zum Beispiel in den Städten Zürich und Genf selbst. Stattdessen findet man sie in deren Einzugsgebieten, aber auch im Tessin. Das Modell der ETH beruht nämlich nicht auf den absoluten Preisen, sondern auf der Preisdynamik und besonders auf einem Preisanstieg, der schneller als exponentiell verläuft. Und ein solcher sei in Zürich und Genf nicht zu beobachten.

Auch in anderen Regionen steigen die Preise enorm, ohne dass dort nach dem ETH-Modell die Gefahr einer Immobilienblase festzustellen ist. So zeigt die Karte 2 mit den prozentualen Preisentwicklungen seit 2007 sowie die Tabelle, aus der die zehn Bezirke mit den stärksten Anstiegen hervorgehen: An oberster Stelle steht nach wie vor Entremont im Wallis, wo der Medianpreis pro Quadratmeter für Wohnungen seit 2007 um 120 Prozent gestiegen ist. Im Vorbericht betrug die Steigerung noch 104 Prozent. Die zweithöchste Steigerungsrate mit 77 Prozent wurde in Imboden gemessen – gegenüber 72 Prozent im Vorbericht. Neu in der Top Ten sind: March, Lavaux-Oron, Ouest lausannoise, Nidwalden.

Stark zurückgegangen ist die Steigerung dagegen in Plessur. Die Steigerungsrate seit 2007 betrug vor einem halben Jahr noch 67 Prozent, jetzt beträgt der Anstieg im Vergleich zu 2007 nur noch 21 Prozent. In Obersimmental ging der Anstieg von 74 auf 56 Prozent zurück, ähnliche Verschiebungen sind in Saanen und Zug zu beobachten, die vor 6 Monaten ebenfalls noch zu den Hotspots zählten. Zwar weniger deutlich, aber auch nachgelassen hat der Preisauftrieb in Zürich, Horgen und Küssnacht (Schwyz), die nach wie vor zu den zehn Bezirken mit dem stärksten Anstieg zählen. Grundsätzlich zeigt sich, dass acht der zehn Hot-Spots an Seen liegen, nämlich am Zürichsee, am Zugersee, am Vierwaldstätter- oder am Genfersee.

Hinweis an die Redaktionen: Sämtliche Grafiken (Karten) und Videos zur Preisentwicklung sind unter folgendem Link verfügbar: www.comparis.ch/immobilien/immobilienpreise.

Methode des Immobilien-Reports von der ETH Zürich und comparis.ch

In die Berechnung flossen die Daten aus 1‘240‘000 Kaufinseraten für Häuser und Wohnungen ein, die von 2005 bis Ende Juni 2014 auf comparis.ch angezeigt wurden. comparis.ch bietet den umfassendsten Immobilienmarkt der Schweiz, in dem die Inserate der grössten Immobilienportale gesammelt werden und dem Nutzer gleichzeitig zur Verfügung stehen. Die Preise dieser Inserate wurden mit einem mathematischen Modell, dem LPPL-Modell, analysiert, das Professor Didier Sornette und sein Team entwickelt haben. Die erste Ausgabe dieser Analyse wurde Ende Januar 2013 publiziert. Der Immobilien-Report geht von verschiedenen Zuständen aus, die ein Bezirk einnehmen kann, wobei ein Bezirk gemäss folgendem Schema von einem Zustand in den anderen wechseln kann:

 

Die Karten basieren auf der Zuordnung der Bezirke von 2009.
Didier Sornette hat mit dem Team von seiner Professur an der ETH Zürich, dem Chair of Entrepreneurial Risks, dieses Modell bereits mehrfach erfolgreich angewendet. Er sagte unter anderem und ohne Fehlalarm die Immobilienblase voraus, die 2007 in den USA platzte, ebenso das Platzen der Ölblase in 2008 sowie den Crash des «Shanghai Composite Index» 2007 und 2009.

Professor Didier Sornette ist Professor für Entrepreneurial Risks und zudem Direktor des Financial Crisis Observatory. Die Zusammenarbeit zwischen seinem Lehrstuhl und comparis.ch besteht seit Anfang 2012, in der Startphase mitfinanziert von der Kommission für Technologie und Innovation des Bundes (KTI). Ziel dieser Zusammenarbeit ist es, Immobilienkäufern wichtige Informationen zur Preisdynamik in allen Schweizer Bezirken zu liefern.

 

 
 

 

 
 

 

 

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