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Schweizer Immobilienmarkt kühlt sich ab

Immobilien-Report von der ETH Zürich und comparis.ch

In drei Bezirken bestehen starke und in zwei Bezirken schwache Anzeichen einer Immobilienblase. Vor einem halben Jahr war die Situation noch in elf Bezirken kritisch. Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich abgekühlt, wie der Immobilien-Report von der ETH Zürich und comparis.ch zeigt. Allerdings sind die Preise im untersuchten Zeitraum stark angestiegen: In Seebezirken kosten Wohnungen heute bis zu 69 Prozent mehr als 2007.

Zürich, 20. August 2013 – Warten oder kaufen? Wer sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, stellt sich diese Frage. Nicht nur, wenn er oder sie den Moment nicht verpassen will, bevor die Immobilienpreise in astronomische Höhen steigen. Sondern auch, weil in den letzten Monaten die Hypothekarzinsen gestiegen sind und es nicht mehr klar ist, dass ein Immobilienkäufer auch noch in einigen Monaten von rekordtiefen Zinsen profitieren kann.

Weniger «kritische» Bezirke als vor einem halben Jahr
Der Immobilien-Report, den die Professur für Entrepreneurial Risks der ETH Zürich und der Internet-Vergleichsdienst comparis.ch jetzt zum zweiten Mal publizieren, zeigt: Es bestehen zwar in manchen Regionen der Schweiz klare Anzeichen einer Immobilienblase. Die Anzahl dieser als «kritisch» eingestuften Bezirke ist aber innerhalb von sechs Monaten von elf auf drei gesunken (siehe Karte 1). Zu erwarten ist in diesen Bezirken – Bülach, Baden und Dielsdorf – weiterhin kein verhängnisvoller Crash, sondern vielmehr eine allmähliche Abflachung des Preisanstiegs oder eine Stagnation der Preise. «Es besteht kein Grund zur Sorge, die heissen Regionen im Immobilienmarkt kühlen sich allmählich wieder ab», sagt Studienleiter Didier Sornette, Professor für Entrepreneurial Risks an der ETH Zürich. Die Forscher stützen sich in ihrer Analyse auf Angebotspreise von über einer Million Häusern und Wohnungen, die seit 2005 auf comparis.ch ausgeschrieben wurden.

Region Zürich im Fokus
Der Immobilien-Report unterscheidet vier Zustände von Bezirken, wobei ein Bezirk je nach Anzeichen einer Immobilienblase und je nach Datengrundlage von einem Zustand in einen anderen wechseln kann (siehe Methode). Dabei erlaubt der Report Aussagen zu einzelnen Typen und Grössen von Immobilien, zum Beispiel kleine Wohnungen oder mittelgrosse Häuser.

  • «Kritisch»: In drei Bezirken bestehen starke Anzeichen einer Immobilienblase. Bülach und Baden waren bereits im letzten Immobilien-Report als «kritisch» beurteilt worden. Neu hinzugekommen ist Dielsdorf, das im letzten Bericht bloss «zu überwachen» war. In diesen Bezirken prognostizieren die ETH-Forscher eine Änderung der Preisentwicklung. «Zu erwarten ist, dass sich die Preisdynamik bis Ende 2014 ändern wird, und zwar indem die Preise nicht mehr so stark ansteigen oder stagnieren», sagt Didier Sornette.
  • «Zu überwachen»: In den zwei Bezirken Pfäffikon und Uster haben die ETH-Forscher ebenfalls Zeichen einer Immobilienblase ausgemacht. Allerdings bestehen in diesen Gebieten, welche der Bericht mit «zu überwachen» bezeichnet, nicht derart starke Anzeichen wie in den «kritischen» Bezirken.  
  • «Zu beobachten»: In elf Bezirken sind Anzeichen einer Immobilienblase, die vor einem halben Jahr noch bestanden, jetzt nicht mehr sichtbar; gleichzeitig erlauben die Daten aber noch keine Bestätigung, dass sich der Markt erholt hat. Die Inserate im zweiten Halbjahr 2013 dürften zeigen, ob sich die Bezirke in die Kategorie «zu überwachen» bewegen oder ob sich die Situation beruhigt und Entwarnung zu geben ist. Dabei handelt es sich um Gebiete in der Region Zürich und Zürichsee (Hinwil, Horgen, Höfe, March), um Bezirke im weiteren Einzugsgebiet beliebter Wohnlagen (Aarau, Lenzburg, Münchwilen in der Deutschschweiz, Jura-Nord vaudois und Monthey in der Romandie) sowie um Locarno und Lausanne.
  • «Entwarnung»: Schliesslich gibt es vier Bezirke, in welchen die Analyse bereits Entwarnung geben kann. Affoltern, Dietikon, Zug und Bremgarten waren im Immobilien-Report von Anfang Januar noch mit «unter Beobachtung» eingestuft worden. Nun hat sich die damalige Prognose bestätigt: Statt einer scharfen, verhängnisvollen Korrektur hat sich die Preisentwicklung beruhigt. Aufgrund der Preisdynamik in den vergangenen sechs Monaten sehen die Forscher in diesen Regionen keine Zeichen einer Immobilienblase mehr.

Was raten die Experten Eigenheimbesitzern und solchen, die es werden wollen? Glück hat, wer in einem Bezirk wohnen möchte, für den der Immobilien-Report Entwarnung geben kann. «Da sich die Preisdynamik an diesen Orten bereits beruhigt hat, können sich gute Kaufgelegenheiten ergeben. Angesichts der stagnierenden Preise muss man keine überstürzten Entscheide fällen», sagt Felix Schneuwly, Mediensprecher von comparis.ch. Die Forscher erwarten in diesen Bezirken keinen plötzlichen Preisrückgang, sondern eher eine Stagnation oder eine langsame Deflation. Diese Information ist auch für Leute interessant, die bereits eine Immobilie in diesen Regionen besitzen.

In den übrigen genannten Bezirken, also in den Gebieten, die «kritisch», «zu überwachen» oder «zu beobachten» sind, empfiehlt sich Zurückhaltung. «Wer in kritischen Gebieten noch nicht kaufen muss, sollte damit noch warten», rät Felix Schneuwly.

Trotz starkem Anstieg nicht überall eine Immobilienblase
Auffallend ist, dass die Bezirke mit starken oder schwachen Zeichen einer Immobilienblase allesamt nicht mitten in den häufig als überhitzt benannten Immobilienmärkten liegen. Die identifizierten «Bubble»-Gebiete befinden sich vielmehr im bereits etwas weiter entfernten Einzugsgebiet der Zentren. Es sind dies Bezirke rund um Zürich und im Aargau.

Keine Immobilienblase sehen die Wissenschafter dagegen in Zürich selber und in Genf. Dies, obwohl in diesen Städten die Haus- und Wohnungspreise in der untersuchten Zeitperiode enorm angestiegen sind. Das Modell von ETH-Professor Didier Sornette beruht nicht auf den absoluten Preisen, sondern auf der Preisdynamik und besonders auf einem Preisanstieg, der schneller als exponentiell verläuft. Und ein solcher sei in Zürich und in Genf nicht zu beobachten.

An Seen kosten Immobilien bis zu 69 Prozent mehr
Auch andernorts in der Schweiz sind enorme Preissteigerungen festzustellen, ohne dass von einer Immobilienblase die Rede ist. Dies zeigt die Karte 2 mit den prozentualen Preisentwicklungen seit 2007 sowie die Tabelle, aus der die zehn Bezirke mit den stärksten Anstiegen hervorgehen. Weit obenaus ragt Entremont im Wallis, wo der Medianpreis pro Quadratmeter für Wohnungen seit 2007 um 130 Prozent gestiegen ist. In den übrigen aufgelisteten Bezirken beträgt der Anstieg bis zu 69 Prozent. Die meisten dieser Hot-Spots liegen am Zürichsee, am Zugersee oder am Genfersee. «An den Seen müssen Immobilienkäufer heute bis zu zwei Drittel mehr bezahlen als noch vor sechs Jahren», sagt Didier Sornette.

Hinweis an die Redaktionen: Sämtliche Grafiken (Karten) und Videos zur Preisentwicklung seit 2005 sind unter folgendem Link verfügbar: www.comparis.ch/immobilien/immobilienpreise.

 

Methode des Immobilien-Reports von der ETH Zürich und comparis.ch

In die Berechnung flossen die Daten aus 1‘050‘000 Kaufinseraten für Häuser und Wohnungen, die von 2005 bis Ende Juni 2013 auf comparis.ch angezeigt wurden. comparis.ch bietet den umfassendsten Immobilienmarkt der Schweiz, in dem die Inserate der grössten Immobilienportale gesammelt werden und dem Nutzer gleichzeitig zur Verfügung stehen. Die Preise dieser Inserate wurden mit einem mathematischen Modell, dem LPPL-Modell, analysiert, das Professor Didier Sornette entwickelt hat. Die erste Ausgabe dieser Analyse wurde Ende Januar 2013 publiziert. Der Immobilien-Report geht von verschiedenen Zuständen aus, die ein Bezirk einnehmen kann, wobei ein Bezirk gemäss folgendem Schema von einem Zustand in den anderen wechseln kann:

 

Didier Sornette hat mit dem Team von seiner Professur an der ETH Zürich, dem Chair of Entrepreneurial Risks, dieses Modell bereits mehrfach erfolgreich angewendet. Er sagte unter anderem und ohne Fehlalarm die Immobilienblase voraus, die 2007 in den USA platzte, das Platzen der Ölblase in 2008 sowie den Crash des «Shanghai Composite Index» 2007 und 2009.

Professor Didier Sornette ist Professor für Entrepreneurial Risks und zudem Direktor des Financial Crisis Observatory. Die Zusammenarbeit zwischen seinem Lehrstuhl und comparis.ch besteht seit Anfang 2012, mitfinanziert von der Kommission für Technologie und Innovation des Bundes (KTI). Ziel dieser Zusammenarbeit ist es, Immobilienkäufern wichtige Informationen zur Preisdynamik in allen Schweizer Bezirken zu liefern. Auf solches Wissen können Kaufentscheidungen abgestützt werden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Felix Schneuwly

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