Amortisation der Hypothek: Wichtige Infos im Überblick
Einen Teil der Schulden auf Immobilien müssen Sie in Form einer Amortisation tilgen – direkt oder indirekt. Comparis erklärt, wann welche Variante für die Rückzahlung der Hypothekarschulden Sinn macht und welche Pflichten bestehen.
14.08.2025
iStock / Zephyr18
1. Was bedeutet Amortisation bei der Hypothek?
Die Amortisation einer Hypothek ist die Tilgung bzw. Rückzahlung der Hypothekarschuld.
Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie können Sie bis zu 80 Prozent der Kaufsumme über Hypothekarschulden finanzieren. Diese werden in der Regel in die erste und zweite Hypothek aufgeteilt.
Die erste Hypothek beträgt maximal zwei Drittel des Verkehrswerts einer Immobilie.
Die zweite Hypothek kommt für die verbleibende Summe von ca. 65 bis 80 Prozent des Verkehrswerts zum Tragen (ca. 15 Prozent).
Die restlichen 20 Prozent der Kaufsumme müssen Sie mit Eigenkapital bezahlen. Dabei muss mindestens die Hälfte aus Ihren Ersparnissen stammen. Den restlichen Teil können Sie durch einen Vorbezug der Pensionskasse oder Säule 3a finanzieren.
2. Wann muss ich amortisieren?
Grundsätzlich gilt für die Amortisation einer Hypothek in der Schweiz:
| Hypothek | Belehnung (Anteil am Immobilienwert) | Amortisationspflicht | Frist für Amortisation |
|---|---|---|---|
| Erste Hypothek | Bis ca. 65 % | Nein | keine |
| Zweite Hypothek | ca. 65 % bis 80 % | Ja | Innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (je nachdem, was zuerst eintritt) |
Die Tabelle zeigt: Die erste Hypothek müssen Sie nicht zwingend amortisieren, die zweite innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung.
Um Ihre Hypothekarschuld zu tilgen, haben Sie die Möglichkeit einer direkten oder indirekten Amortisation.
3. Direkte Amortisation: Was ist das?
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie den Hypothekarkredit regelmässig direkt an den Kreditgeber zurück (in der Regel vierteljährlich). Mit der Zahlung sinkt die Hypothekarschuld und dadurch auch die Höhe des fälligen Hypothekarzinses.
Vor- und Nachteile der direkten Amortisation
Vorteile
Hypothekarschuld wird laufend kleiner.
Zinsbelastung sinkt kontinuierlich bei gleichbleibendem Zinssatz.
Psychologischer Vorteil, wenn Schulden laufend abnehmen.
Nachteile
Steuerlast steigt kontinuierlich an.
Laufend abnehmende Schuldzinsen in der Steuererklärung bei gleichbleibendem Zinssatz.
Gleichzeitige Amortisation und Säule-3a-Einzahlungen können zur finanziellen Herausforderung werden.
Direkte Amortisation berechnen: Beispiel
Das Beispiel bezieht sich auf den Kauf eines Einfamilienhauses mit einem Kaufpreis von 1’000’000 Franken. Die Finanzierung erfolgt gemäss den üblichen Vorgaben von Schweizer Hypothekargebern:
Eigenkapital (20 %): 200’000 Franken
Erste Hypothek (65 %): 650’000 Franken (Hypothekarzinsen: 1,5 %)
Zweite Hypothek (15 %): 150’000 Franken (Hypothekarzinsen: 2 %)
Hier sehen Sie die Übersicht der Kosten (in Franken) für die Amortisation der Hypothek über 15 Jahre:
| Jahr | Zinsen 1. Hypothek | Zinsen 2. Hypothek | Amortisation der 2. Hypothek | Kosten im Jahr | Verbleibende Hypothekarschuld für die 2. Hypothek |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 9’750 | 3’000 | 10’000 | 22’750 | 140’000 |
| 2 | 9’750 | 2’800 | 10’000 | 22’550 | 130’000 |
| 3 | 9’750 | 2’600 | 10’000 | 22’350 | 120’000 |
| 4 | 9’750 | 2’400 | 10’000 | 22’150 | 110’000 |
| 5 | 9’750 | 2’200 | 10’000 | 21’950 | 100’000 |
| 15 | 9’750 | 200 | 10’000 | 19’950 | 0 |
Das Beispiel verdeutlicht die kontinuierlich sinkende Zinsbelastung trotz gleichbleibendem Zinssatz.
Für wen lohnt sich eine direkte Amortisation?
Die direkte Amortisation eignet sich für Hypothekarnehmende, die sich mit einer geringeren Hypothekarschuld wohler fühlen. Dadurch steigt auch der Anteil des frei verfügbaren Einkommens.
Aber Achtung: Mit der Amortisation von Hypotheken steigt die Steuerbelastung: Je weniger Schulden und Hypothekarzinsen Sie haben, desto kleiner wird der Betrag, den Sie von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen können. Zudem bleibt der sogenannte Eigenmietwert, der als fiktives Einkommen versteuert werden muss, bestehen. Das kann die Steuerlast zusätzlich erhöhen.
Comparis-Tipp
Haben Sie zur Finanzierung der Immobilie Pensionskassengelder vorbezogen? Dann sollten Sie zuerst den fehlenden Betrag in die Pensionskasse einzahlen, um den alten Versicherungsschutz wiederherzustellen. Erst danach sollten Sie mit einer freiwilligen Amortisation beginnen.
4. Indirekte Amortisation: Was ist das?
Bei der indirekten Amortisation bleiben die Hypothekarschulden während der ganzen Laufzeit gleich hoch. Die Zahlungen überweisen Sie nicht direkt dem Hypothekargeber.
Stattdessen sparen Sie diese auf einem Vorsorgekonto, einem Vorsorgedepot oder in einer Versicherungspolice der Säule 3a an. Die Amortisation der Hypothek erfolgt erst bei der Auflösung der 3a-Anlage.
Kann ich die Amortisation meiner Hypothek von den Steuern abziehen?
Die Amortisations-Einzahlungen in die gebundene Vorsorge können Sie vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehen. Beim Bezug – spätestens mit dem Erreichen des Pensionsalters – fällt ein reduzierter Steuersatz an.
Vor- und Nachteile der indirekten Amortisation
Vorteile
Der Sparvorgang für die Amortisation erfolgt im Rahmen der steuerbegünstigten Säule 3a.
Das Kapital auf dem Säule-3a-Konto wird zu einem Vorzugszins verzinst.
Sie können die höheren Hypothekarzinsen länger vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Bei indirekter Amortisation durch Lebensversicherung: Deckung der Hypothek durch Versicherungssumme bei Tod des Versicherungsnehmers.
Nachteile
Ihre Hypothekarschulden bleiben während des Sparvorgangs immer gleich hoch.
Kursschwankungen bei Säule-3a-Wertschriftenlösungen können kurzzeitig zu Verlusten führen. Langfristig sind in der Regel allerdings Gewinne zu erwarten.
Zinsbelastung bleibt hoch.
Für wen lohnt sich eine indirekte Amortisation?
Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist für Personen geeignet, die sich sonst keine steuerprivilegierte 3. Säule leisten könnten. Steuerlich attraktiv und besonders für Familien interessant ist auch die indirekte Amortisation durch eine Lebensversicherung im Rahmen der gebundenen Vorsorge Säule 3a.
Sie sind sich unsicher, ob eine direkte oder indirekte Amortisation besser zu Ihrer Lebenssituation passt? Unser Hypothekenpartner HypoPlus hilft Ihnen dabei, die passende Strategie zu finden.
5. Lohnt es sich, mehr als nötig zu amortisieren?
Ob Sie auch die erste Hypothek abzahlen oder nicht, bleibt Ihnen überlassen. Das kann beispielsweise im Hinblick auf die Tragbarkeit der Immobilie im Alter Sinn machen. Denn je grösser die Hypothekarbelastung, desto eher fordert die Bank plötzlich Rückzahlungen bei Verschlechterung Ihrer Einkommenssituation.
Bei einer freiwilligen Amortisation sinken ausserdem auch Ihre Steuerabzüge. Der Grund: Sie können weniger Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Beachten Sie zudem, dass Ihnen das in die Amortisation investierte Geld nicht mehr für andere Zwecke zur Verfügung steht.
Gebühren für die Amortisation der 1. Hypothek
Bei einer Festhypothek können Sie die Amortisation grundsätzlich nur auf das Ende der Laufzeit gebührenfrei vornehmen. Ansonsten fallen Strafzahlungen für die vorzeitige Rückzahlung an. Ausnahme: Die jährliche Amortisation wurde im Vertrag vereinbart.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 07.10.2010
