Wohnungssuche & Umzug

Wohnungskündigung – so geht es richtig

TIPPS
|
Auf und davon – so kündigen Sie Ihre Wohnung richtig. Bild: iStock.com/Peopleimages

Früher oder später heisst es für alle einmal: Wohnung kündigen und umziehen. Sei es für die neue, grosszügige Traumwohnung, die Weltreise mit dem Partner oder einen neuen Job im Ausland – immer wieder stellen sich die Fragen: Wie kündige ich richtig? Und was muss ich dabei beachten? comparis.ch verrät die wichtigsten Tipps, damit Ihre Kündigung reibungslos über die Bühne gehen kann.

Für eine Wohnungskündigung gibt es verschiedene Gründe. Der wahre Grund ist auch nicht weiter wichtig, sofern keine der beiden Parteien –  Mieter oder Vermieter – dies konkret verlangt. Viel wichtiger sind allerdings die Vorgehensweise und das Einhalten bestimmter Vorschriften. Planen Sie deshalb Ihre Wohnungskündigung ebenso sorgfältig wie Ihren Umzug.

Wer kündigt und zu welchem Zeitpunkt?

Mit der Kündigung beenden Mieter und Vermieter ihr Mietverhältnis. Die Kündigung hat jeweils schriftlich zu erfolgen. Ist es der Mieter, der kündigt, so muss die Kündigung von jedem einzelnen Mieter unterzeichnet werden. Dies gilt ebenso bei Ehepartnern, auch wenn der Vertrag damals nur von einem der beiden unterschrieben wurde. Aus Sicherheitsgründen empfiehlt es sich, die Kündigung eingeschrieben zu verschicken und den Beleg aufzubewahren. Der Mieter hat sicherzustellen, dass die Kündigung beim Vermieter fristgerecht eingeht und von demselben bestätigt wird.  

Ist es der Vermieter, der kündigt, so ist ausserdem Folgendes wichtig: Die Kündigung hat auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen. Auch hier muss der Vermieter alle Beteiligten auf dem Formular aufführen und jedem einzelnen Mieter die Kündigung zustellen. 

Mieter und Vermieter haben sich bei einer ordentlichen Kündigung an die im Mietvertrag hinterlegten Kündigungstermine und –fristen zu halten. Die Wohnungskündigung ist nur dann rechtzeitig erfolgt, wenn sie vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter bzw. Mieter eingegangen ist.

Achtung: Entscheidend ist hier nicht das Datum des Poststempels, wie die meisten annehmen, sondern der Erhalt der Kündigung. Seien Sie also bezüglich Kündigungstermin präzis. Schicken Sie Ihre Kündigung rechtzeitig ab und stellen Sie zudem sicher, dass Sie auch Sonn- und Feiertage berücksichtigt haben.

Gesetzlich vorgeschrieben ist bei der Kündigung eine Frist von drei Monaten. Ist im Mietvertrag nichts Spezielles erwähnt, so gelten in der Regel die ortsüblichen Kündigungstermine, welche von Kanton zu Kanton unterschiedlich sein können. Die ortsüblichen Kündigungstermine können Sie jeweils bei der Schlichtungsstelle für Mietsachen erfragen. Grundsätzlich gelten aber in den meisten Schweizer Kantonen Ende März und Ende September als offizielle Kündigungstermine.

Wie kündigen Sie richtig?

Bei einer ordentlichen Kündigung gehen Sie so vor, wie soeben beschrieben: Sie setzen einen Kündigungsbrief auf und stellen diesen Ihrem Vermieter per Einschreiben fristgerecht zu. Dabei achten Sie explizit auf die im Mietvertrag hinterlegten Kündigungstermine und –fristen. Haben Sie zusätzlich zu Ihrer Wohnung weitere Mietverträge am Laufen (z.B. Garage, Aussenparkplatz, Hobbyraum, etc.)? Vergewissern Sie sich, dass Sie diese separaten Verträge genauso rechtzeitig auflösen. 

Bei einer ausserordentlichen Kündigung müssen Sie als Mieter einen Nachmieter stellen. Kündigen Sie also ausserhalb der ordentlichen Kündigungstermine und –fristen, so müssen Sie für einen neuen Nachmieter sorgen. Dieser hat zudem folgende Kriterien zu erfüllen: Er muss zahlungsfähig, zumutbar und gewillt sein, Ihren bestehenden Mietvertrag zu übernehmen. Das heisst auch, dass der Vermieter den bestehenden Vertag nicht abändern darf. Zahlungsfähig ist ein Nachmieter in der Regel dann, wenn die Miete nicht mehr als ein Drittel seines Einkommens ausmacht. Zumutbar ist er, wenn er dem ausziehenden Mieter oder den anderen Hausbewohnern «ähnlich» ist. Haben Sie beispielsweise eine 4.5-Zimmer-Wohnung als Paar bewohnt, könnte eine Familie mit zwei Kindern für Ihren Vermieter unter Umständen unpassend sein. 

Sobald Sie einen Nachmieter gestellt haben, hat der Vermieter zwei bis vier Wochen Zeit, Ihren Vorschlag zu überprüfen. Lehnt der Vermieter den Nachmieter ab, haften Sie (weiterhin) als Mieter und sind verpflichtet, bis zum nächsten regulären Kündigungstermin für die Wohnung weiterzuzahlen. 

Tipp: Schlagen Sie dem Vermieter mehr als nur einen Nachmieter vor, falls einer unpassend sein sollte oder kurzfristig wieder abspringt. 

Was gilt bei spezifischen Situationen?

Stirbt der Mieter, so löst sich der Mietvertrag nach dessen Tod nicht automatisch auf. Es ist nun an den Erben, das Mietverhältnis aufzulösen. Diese haben die Möglichkeit, den Vertrag mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin hin zu kündigen, auch wenn der Kündigungstermin gemäss Vertrag erst auf einen späteren Zeitpunkt angesetzt wäre. Konsultieren Sie allerdings den Mietvertrag des Verstorbenen, denn die vertraglichen Kündigungskonditionen könnten für Sie günstiger ausfallen als die gesetzlichen, ortsüblichen. Überlegen Sie sich gut, auf wann Sie kündigen möchten und ob Sie möglicherweise einen Nachmieter stellen wollen. Rechnen Sie in diesem letzteren Fall auch die Zeit fürs Abschiednehmen und Räumen ein.

Bei einem Zahlungsverzug kann der Vermieter schriftlich eine 30-tägige Frist zur Bezahlung der Ausstände setzen und dem Mieter mit einer Kündigung drohen. Kommt der Mieter innerhalb einer weiteren Frist von 30 Tagen der Zahlungsanforderung nicht fristgerecht nach, ist er gezwungen, die Wohnung zu verlassen. 

Mit einer Frist von 30 Tagen auf Monatsende kann der Vermieter ausserdem das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung weiter die Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme verletzt. An diese ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit werden aber strenge Anforderungen geknüpft. Der Mieter läuft diese Gefahr, wenn er wiederholt und trotz klarer Abmahnung massiv gegen die Hausregeln oder Ruhezeiten verstösst oder das Mietobjekt vorsätzlich schwer schädigt. 

Fazit:

Eine gute Planung und sorgfältige Vorbereitung des Kündigungsprozesses lohnt sich alleweil. Studieren Sie Ihren Mietvertrag, halten Sie die entsprechenden Termine und Fristen ein und stellen Sie sicher, dass Sie alle mit Ihrer Wohnung in Verbindung stehenden Mietverträge rechtzeitig kündigen. So riskieren Sie weder Ärger noch böse Überraschungen, wenn Sie sich für Ihr Zuhause etwas Neues überlegen.