Wohnungssuche & Umzug

Neuer Mietvertrag: Das sollte geprüft werden

TIPPS
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Beim Mietvertrag nehmen Sie sich besser etwas mehr Zeit: Eine gründliche und sorgfältige Überprüfung lohnt sich. Bild: iStock.com/kokouu

Sie haben Ihre neue Wohnung gefunden? Glückwunsch! Kurz nach der Zusage liegt der Vertrag im Briefkasten. Ausser dem Vertrag kommen im gleichen Kuvert noch viele weitere Dokumente. Was steht da eigentlich drin? Müssen Sie alles verstehen? Hier lesen Sie, wo sich ein genauer Blick lohnt.

Ist Ihre Freude gross? Kann Ihnen gerade alles nicht schnell genug gehen? Bewahren Sie trotzdem noch für einen Moment die Geduld. Wenn Sie unterschreiben, dann gilt der Vertrag.

Manche Vermieter benutzen vorgedruckte Formulare und vergessen, Details auszufüllen. Andere Vermieter machen Fehler beim Copy-and-Paste. Oft sind einzelne Klauseln ungültig. Manchmal sind sie auch gezielt so formuliert, dass sie zu Ihrem Nachteil sind.

Schauen Sie also noch einmal gründlich hin. Auf diese Punkte sollten Sie dabei besonders achten:

Mietzins: Auch an später denken

In Ihrem Vertrag steht der Mietzins. Diese Summe zahlen Sie ab dem Einzug für Ihre neue Wohnung. Ist das wirklich der Betrag, den Sie abgemacht haben – oder der, welcher im Inserat stand? Prüfen Sie das als Erstes.

Schauen Sie aber nicht nur auf diese Zahl. Achten Sie ausserdem auf drei weitere Angaben. Diese bestimmen, wie stark sich Ihre Miete im Laufe der Zeit verändern kann:

  • Referenzzinssatz
  • Landesindex der Konsumentenpreise
  • Mietzinsvorbehalt

Referenzzinssatz: Sinken die Hypothekarzinsen, dann muss der Vermieter die Miete senken. Steigen die Zinsen, so darf er die Miete erhöhen. Wichtig ist darum, dass im Vertrag der aktuelle Zinssatz steht. Als Basis dafür gilt nicht der Zins bei irgendeiner Bank, sondern der sogenannte Referenzzinssatz. Den ermittelt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Im März 2018 beträgt er 1,5 Prozent. Den aktuellen Stand finden Sie immer auf der Website des BWO.

Landesindex der Konsumentenpreise: Wenn alles teurer wird, dann darf auch Ihr Vermieter die Miete erhöhen. Die Basis dafür ist die Inflation, wie sie das Bundesamt für Statistik (BFS) misst. Genauer gesagt: der Landesindex der Konsumentenpreise. Dieser Wert besteht aus zwei Zahlen. Einer Jahreszahl – das ist die Indexbasis. Und einer Zahl knapp über 100 – das ist der eigentliche Index. Er sagt, wie stark die Preise seit dem Jahr der Indexbasis gestiegen sind.

Bei beiden Werten gilt: Steht in Ihrem Vertrag nichts über den Referenzzinssatz, dann gilt automatisch der aktuelle. Ebenso, wenn kein Preisindex benannt ist. Alles ist in Ordnung. Steht hier ein allerdings falscher Wert, dann müssen Sie handeln. Fragen Sie den Vermieter nach einer Korrektur.

Mietzinsvorbehalt: Achten Sie auf das Wort Mietzinsvorbehalt. So drücken Vermieter schon heute aus, dass sie später die Miete erhöhen wollen. So ein Vorbehalt ist rechtlich gültig, wenn er klar beziffert ist. Entweder als absoluter Betrag in Schweizer Franken. Oder als Prozentsatz. Steht so ein Vorbehalt im Vertrag, kann später jederzeit die Erhöhung kommen. Sie können als Mieter die Erhöhung jedoch anfechten und überprüfen lassen.

Anfangsmietzins: Zu hoch?

Überprüfen lassen können Sie übrigens auch den Anfangsmietzins. Ihr Vermieter darf nicht einfach frei bestimmen, wie hoch Ihr Mietzins sein soll. Das Mietrecht will, dass er nur eine angemessene Rendite erwirtschaftet. Und nicht einfach so viel, wie er will. Ist Ihr Mietzins zu hoch, dann können Sie ihn anfechten. Und zwar auch nach dem Unterschreiben – bis 30 Tage nach der Schlüsselübergabe.

Aber wie hoch ist zu hoch? Das können Sie als Mieter in der Regel alleine gar nicht feststellen. Ein Warnzeichen ist aber, wenn Ihr Mietzins deutlich höher ist als bei Ihrem Vormieter. Aber wie viel hat Ihr Vormieter bezahlt?

In einigen Kantonen erfahren Sie das automatisch. In Zürich, Zug, Nidwalden und vielen Kantonen der Romandie gilt die Formularpflicht. Ihr Vermieter muss Ihnen in einem genormten Formular aufzeigen, wie viel die Wohnung vorher gekostet hat. Dieses Formular kommt zusammen mit dem Mietvertrag.

In allen anderen Kantonen müssen Sie selber fragen. Der Vermieter muss auf Nachfrage Auskunft geben. Oft bekommen Sie die Antwort allerdings am einfachsten vom Vormieter.

Hat Ihr Vermieter die Miete deutlich erhöht, dann könnten Sie mit einer Anfechtung Erfolg haben. Beim Mieterverband erfahren Sie mehr dazu. Dort sollten Sie sich auch auf jeden Fall beraten lassen, bevor Sie diesen Schritt gehen.

Nebenkosten: Eindeutig geregelt?

Heizung, Warmwasser, Reinigung des Treppenhauses: Wenn der Vermieter Nebenkosten nachträglich nach Verbrauch abrechnen will, dann muss er die einzelnen Kosten benennen. Was nicht ausdrücklich im Vertrag steht, ist im Mietzins enthalten. (Bis auf wenige Ausnahmen. Mehr dazu können Sie hier lesen.)

Je kürzer die Aufzählung ist, desto besser ist das für Sie als Mieter: Dann ist das Meiste bereits mit der Miete bezahlt. Ist die Aufzählung lang, dann müssen Sie sich jedes Jahr auf eine detaillierte Abrechnung gefasst machen – und allfällige Nachforderungen. Wirklich stutzig müssen Sie eigentlich nur werden, wenn hier Leistungen stehen, die Sie nicht brauchen. Dann einfach nachfragen.

Mietkaution: Nicht zu hoch?

Die meisten Vermieter verlangen von Ihnen ein Depot. Die Mietkaution soll sicherstellen, dass Sie Ihre Pflichten erfüllen. Also die ganze Zeit über Ihre Miete zahlen und am Ende für allfällige Schäden geradestehen. Höchstens drei Monatsmieten sind erlaubt. Ihre Kaution darf der Vermieter nicht mit seinem eigenen Geld mischen. Es muss separat angelegt werden. Normalweise auf einem Sperrkonto bei einer Bank, das auf Ihren Namen lautet. Mit dem Vertrag kommt darum meist in derselben Post auch der Antrag zur Eröffnung so eines Kontos. Fünf Fragen und Antworten zur Mietkaution lesen Sie hier.

Eine weitere Option ist eine Mietkautionsversicherung: Gegen einen jährlichen Betrag bürgt die Versicherung für Ihre Mietkaution. Eine solche Versicherung können Sie aber nur abschliessen, wenn der Vermieter dies erlaubt. Mehr zur Mietkautionsversicherung lesen Sie hier.

Regeln: Müssen Sie sich daran halten?

Im Mietvertrag ist geregelt, was Sie in der Wohnung tun dürfen und was nicht. Ausserdem gibt es zum Mietvertrag auch noch eine Hausordnung. Stellen Sie sicher, dass Sie sich grundsätzlich an die Regeln halten können. Denn wenn Sie mehrmals gegen die Regeln verstossen, kann der Vermieter Ihnen kündigen.

Nicht alle Regeln sind allerdings so streng wie sie in manchen Verträgen stehen. An diesen Punkten gehen viele Vermieter zu weit:

Untervermietung: Steht in Ihrem Vertrag, dass die Untervermietung untersagt ist? Das ist nicht gültig. Das Gesetz schreibt vor, dass jeder Mieter grundsätzlich untervermieten darf. Der Vermieter darf allerdings Auflagen machen. Zum Beispiel, wenn er wissen will, wer zu Ihnen in die Wohnung zieht und wie viel Miete Sie dafür bekommen.

Tierhaltung: Steht in Ihrem Vertrag, dass die Tierhaltung verboten ist? So grundsätzlich darf Ihr Vermieter das nicht. Unproblematische Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen, Wellensittiche und Zierfische sind trotzdem erlaubt. Grössere Tiere allerdings darf der Vermieter verbieten. Oder verlangen, dass Sie im Einzelfall seine Bewilligung einholen. Halten Sie sich daran, denn sonst riskieren Sie die Kündigung.

Manchmal ist laut Vertrag etwas verboten, was gar nicht verboten werden darf. Dann gilt diese Klausel im Vertrag einfach nicht. Das heisst aber nicht, dass dann gar nichts geregelt ist: Stattdessen gilt, was ganz allgemein gesetzlich für diesen Fall vorgesehen ist. Und auf jeden Fall gilt der Rest des Vertrages.

Nachfragen, wenn es sein muss

Sind in Ihrem Vertrag einzelne Zahlen falsch? Dann bitten Sie den Vermieter um eine Korrektur. Fehlen Dokumente – etwa das Formular über den Anfangsmietzins oder der Eröffnungsantrag für das Kautionskonto? Fragen Sie nach.

Finden Sie Ihren Mietzins zu hoch? Oder kommen Ihnen einzelne Verbote im Vertrag merkwürdig vor? Dann lassen Sie sich am besten beraten. Der Mieterverband Ihres Kantons kann Ihnen sagen, ob es wirklich Probleme gibt. Ob Sie nachverhandeln sollten oder anfechten können. Oder ob Sie besser absagen.

Ja: Nicht unterschreiben ist auch eine Option. Einige Vermieter verlangen zwar eine Umtriebsentschädigung, wenn der Vertrag schon ausgestellt ist. Doch so eine Gebühr ist nicht zulässig. Selbst dann, wenn Sie auf dem Bewerbungsformular zugestimmt haben.

Stimmt alles? Dann freuen Sie sich. Unterschreiben Sie. Und ab die Post. Es kommt noch genug Aufwand auf Sie zu beim Umzug und bei der Abgabe Ihrer alten Wohnung.