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Swap-Hypothek

Eine Swap-Hypothek ist eine Kombination aus einer Libor-Hypothek sowie einem sogenannten Swap, der indriekt die Zinsen absichert. Es handelt sich hierbei um ein etwas komplizierteres Bankprodukt, hat man aber verstanden wie sie funktioniert und ist sich über die Risiken bewusst, kann man ebenso von Vorteilen profitieren. Besonders bei grösseren Finanzierungen über zwei Millionen Franken Hypothekarvolumen sollte man eine Swap-Hypothek prüfen.

So funktioniert eine Swap-Hypothek

Die Swap-Hypothek entspricht einer Libor-Hypothek kombiniert mit einem Zins-Swap. Der Kunde schliesst somit zwei Produkte ab, einerseits eine Libor-Hypothek und andererseits einen Zins-Swap. Dieser soll hauptsächlich als Absicherung bei steigenden Zinsen dienen. Beim Zins-Swap wird der Libor-Zinssatz und der Festzinssatz für eine bestimmte Laufzeit und gegen Aufpreis zwischen Kreditnehmer und Bank getauscht («swap» ist das englische Wort für Tausch). Der Hypothekarnehmer zahlt einen festen Zinssatz und erhält den aktuellen Libor-Zins im Gegenzug vergütet. Liegt der Libor unterhalb des vereinbarten Zinssatzes, bezahlt der Hypothekarnehmer die Differenz. Liegt der Libor darüber, wird dem Hypothekarnehmer die Differenz erlassen.

Vorteile der Swap-Hypothek

Entscheidet man sich für eine Swap-Hypothek, kann man von folgenden Vorteilen profitieren:

  • Vorzeitige Auflösung
  • Eine Festhypothek vorzeitig aufzulösen, kann aufgrund der Vorfälligkeitsprämien sehr kostspielig sein. Man muss die Bank für die entgangene Kundenmarge und die Risikoprämie entschädigen. Bei der Swap-Hypothek muss dem Finanzinstitut hingegen nur der Zins-Swap (Zinsabsicherung) vergütet werden, was die Kosten viel geringer macht.

  • Günstig
  • Mit der Swap-Hypothek fährt man generell günstiger als mit einer Festhypothek.

  • Lange Laufzeiten
  • Die Swap-Hypothek lässt sich nach Wunsch mit sehr langen Laufzeiten von 30-40 Jahren abschliessen. Dies macht die Hypothek besonders bei Renditeobjekten interessant, da die Zinskosten so für Eigentümer und indirekt auch der Mietzins für die Mieter gesichert sind.

  • Flexibilität
  • Ebenfalls möglich ist, für einige Jahre von den günstigen Libor-Zinsätzen zu profitieren und sich mit einem Forward-Swap oder einer Swap-Option für einen späteren Zeitpunkt gegen höhere Zinssätze abzusichern (z.B. von 2019-2029).

Risiken der Swap-Hypothek

Entscheidet man sich für eine Swap-Hypothek, sollte man sich auch über die folgenden Risiken bewusst sein:

  • Negativer Libor
  • Ist der Libor negativ, wird der Eigentümer der Gegenpartei den Libor-Zinssatz vergüten müssen und erhält keine Gutschrift. Dies kann die Swap-Hypothek sehr viel teurer machen.

  • Gegenpartei
  • Mit dem Abschluss einer Swap-Hypothek geht man ein Gegenpartei-Risiko ein. Die Zinsabsicherung würde wertlos werden, wenn das Finanzinstitut, welches den Zins-Swap herausgegeben, hat zahlungsunfähig würde.

  • Steuern
  • Nicht in allen Kantonen sind die Aufwände für den Swap abzugsfähig. In vielen Kantonen können nur die Zinskosten für die Libor-Hypothek in Abzug gebracht werden. Hier sollte man sich vorher bei der zuständigen Steuerbehörde informieren.

  • Margen
  • Es besteht die Möglichkeit, dass bei Ablauf des Rahmenvertrages der Libor-Hypothek die Bank die Libor-Marge erhöht. Dies würde einen Anstieg der Kosten für die Swap-Hypothek mit sich ziehen.


Fazit

Swap-Hypotheken sind eine durchaus valide Alternative zu einer konventionellen Festhypothek. Richtig angewendet, ergeben sich wertvolle Vorteile gegenüber einer klassischen Festhypothek. Wichtig ist, sich der Risiken bewusst zu sein und die Hypothekarstrategie mit einem professionellen und unabhängigen Berater zu definieren.

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