Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen: Wie funktioniert die Verkehrswertschätzung?
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet? Und worum handelt es sich dabei überhaupt? Comparis hat die Erklärung für Sie.
07.03.2023
iStock / Michael Derrer Fuchs
1. Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert entspricht dem Preis einer Immobilie, der am Markt erzielt werden kann. Er ist das Endresultat einer Immobilienbewertung.
Der Preis setzt sich primär aus dem Land- und Gebäudewert zusammen. Die massgebende Komponente ist der Bodenpreis. In steuergünstigen Regionen sowie Gebieten mit grosser Immobiliennachfrage ist er normalerweise höher als in weniger attraktiven Regionen.
2. Wozu braucht es die Verkehrswertschätzung?
Der Verkehrswert bildet die Grundlage für die Festlegung des Verkaufspreises einer Immobilie. Möchten Sie Ihre Liegenschaft verkaufen? Dann hilft der Verkehrswert dabei, dass Sie die Immobilie nicht zu teuer oder zu günstig am Markt anbieten. Er ist zudem ausschlaggebend für die Belehnung bei der Aufnahme einer Hypothek.
Wie viel kostet eine Verkehrswertschätzung?
Die Kosten für die Ermittlung des Verkehrswerts unterscheiden sich je nach Bewertungsmethode, Anbieter, Grösse der Immobilie und Komplexität. Ein Beispiel: Bei der hedonischen Schätzmethode müssen Sie mit Kosten zwischen 300 und 2'000 Franken rechnen.
3. Welche Bewertungsmethoden gibt es?
Primär gibt es drei Bewertungsmethoden für Immobilien:
Substanzwertmethode: Legt den Fokus auf den Land- und Zeitwert des Gebäudes. Die Substanzwertmethode kommt in der Regel bei Luxusimmobilien oder Liebhaberobjekten zur Anwendung.
Hedonische Schätzung: Eignet sich vor allem für selbst bewohnte Standardimmobilien. Das hedonische Preismodell ermittelt den Immobilienwert anhand der effektiv erzielten Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in der Region. Banken und Immobilienmakler setzen üblicherweise auf hedonische Schätzmodelle, da sie marktnahe Bewertungen ergeben.
Ertragswertmethode: Findet bei Renditeliegenschaften Anwendung. Sie zieht den Wert einer Liegenschaft aus der Aufsummierung von dauernden und konstanten Netto-Mieteinnahmen.
4. Wie lässt sich der Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen?
Verkehrswert berechnen mit Online-Tools
Eigentümer können den Wert ihrer Immobilie kostenlos mit Online-Tools wie der Comparis-Immobilienbewertung berechnen lassen. In die Bewertung fliessen unter anderem Wohnort, Wohnfläche, Baujahr oder Zustand der Immobilie ein.
Solche Bewertungstools geben eine erste Einschätzung ab und markieren einen Ausgangspunkt für die umfassendere Bewertung durch eine Immobilienfachperson.
Verkehrswert ermitteln durch Expertenschätzungen
Eigentümerinnen und Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie teilweise zu hoch ein. Professionelle Immobilienschätzer verfügen über das nötige Know-how, um Faktoren wie Lage, Zustand der Liegenschaften und weitere individuelle Besonderheiten angemessen zu bewerten.
Verkehrswert ermitteln durch Maklerbewertungen
Professionell arbeitende Immobilienmakler kennen den Markt und sind in der Lage, durch eine hedonische Bewertung eine marktnahe Verkehrswertschätzung zu machen.
5. Sind Verkehrswert und Verkaufspreis identisch?
Der effektiv erzielte Verkaufspreis eines Hauses oder einer Wohnung muss nicht zwingend mit dem Verkehrswert übereinstimmen. Die Preisgestaltung hängt hauptsächlich von Angebot und Nachfrage ab.
Übersteigt das Angebot an Immobilien die Nachfrage, müssen Sie mit Preisen unter dem Verkehrswert rechnen. Ist die Nachfrage nach Immobilien grösser als das Angebot, können Sie Preise über dem Verkehrswert erreichen.
6. Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
Der Immobilienwert wird von mehreren Faktoren beeinflusst. Dazu gehören neben dem Bodenpreis unter anderem:
Der Standort und die Umgebung der Immobilie
Aussicht
Besonnung
Lärmbelastung
Erschliessung
Das Alter und der Allgemeinzustand der Immobilie
Modernisierungs- und Energiestandard
Heizung
Bausubstanz
Allfälliger Sanierungsbedarf/Renovationen
Die Grösse und Ausstattung der Liegenschaft
Grundriss
Umschwung
Ausstattung wie z.B. Garage, Balkon, Lift
Die Gemeinde und die Region, in der sich die Immobilie befindet
Die aktuelle Nachfragesituation in der Region
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 17.03.2020
