Tragbarkeit und Belehnung

Eine Hypothek muss für Sie tragbar sein. Comparis erklärt Ihnen, was das genau bedeutet und wie sich die Tragbarkeit berechnen lässt.

15.11.2021

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Neben vielen Münzen steht ein Modellhaus. Die Hypothek lässt sich in Teilbeträgen zurückzahlen.

iStock / Tinnakorn Jorruang

1.Was ist Tragbarkeit?
2.Was ist Belehnung?
3.Maximale Belehnung

Zwei Begriffe die untrennlich mit einer Hypothekenanfrage verbunden sind. Wahrscheinlich haben Sie diese Begriffe bereits im einen oder anderen Zusammenhang gehört. Doch was bedeutet «Belehnung» und was hat es mit der «Tragbarkeit» eigentlich auf sich?

Was ist Tragbarkeit?

Verhältnis zwischen den Ausgaben für die Liegenschaft und dem Einkommen in Prozenten. Es gibt unterschiedliche Formeln für die Tragbarkeit. Für die Berechnung der Ausgaben wird vielfach bei einer Belehnung unter 66 Prozent ein kalkulatorischer Zinssatz von 5 Prozent plus 1 Prozent des Liegenschaftswerts (für werterhaltende Renovationen) genommen. Ab einer Belehnung von 66 Prozent fällt noch ein Zuschlag von 1 Prozent an Amortisationen an. Viele Hypothekargeber bieten keine Finanzierung an, wenn die Tragbarkeit höher als 33 Prozent ist.

Beispiel Tragbarkeit - mit Belehnung unter 66%

Liegenschaftswert CHF 700’000
Hypothek CHF 400’000
Bruttoeinkommen CHF 100’000
Ausgaben CHF 27’000 (CHF 20’000 Zinsbelastung, CHF 7’000 Unterhaltskosten)
Tragbarkeit 27% (Gemessen am Einkommen von CHF 100’000)

Beispiel Tragbarkeit - mit Belehnung ab 66%

Liegenschaftswert CHF 700’000
Hypothek CHF 500’000
Bruttoeinkommen CHF 100’000
Ausgaben CHF 37’000 (CHF 25’000 Zinsbelastung, CHF 7’000 Unterhaltskosten und CHF 5’000 Amortisationszuschlag)
Tragbarkeit 37% (Gemessen am Einkommen von CHF 100’000)
Tragbarkeit und Belehnung berechnen

Tragbarkeitsregeln der FINMA

Die Finanzmarktaufsicht (FINMA) hat auch hier Gesetze erlassen, welche sicherstellen sollen, dass der Hypothekennehmer, d.h. Sie, die Zinskosten auch bei einem theoretischen Zinssatz von 5% tragen können. Zusätzlich haben Sie eine Finanzierung von über 80% beantragt, d.h. Sie haben nicht nur eine 1. Hypothek, sondern auch eine 2. Hypothek bei Ihrer Bank, die amortisiert werden muss. Dies führt dazu, dass zu den bestehenden 5% Tragbarkeit nochmals 1% als Amortisation hinzugerechnet werden. Zu guter Letzt kommen noch Unterhalts- und Nebenkosten für die Liegenschaft hinzu, welche mit 1% des Immobilienwerts veranschlagt werden. Somit kommen wir auf eine Tragbarkeit von etwa 7%.

Beispiel Tragbarkeit

Die Tragbarkeit setzt das Ihnen zur Verfügung stehende Einkommen ins Verhältnis der Gesamtkosten Ihres Eigenheims und sollte im Idealfall den Grenzwert von einem Drittel des Ihnen zur Verfügung stehenden Bruttoeinkommens nicht überschreiten. So viel zur Definition. Bleiben wir bei oben genanntem Beispiel. Sie möchten nach wie vor Ihre Traumimmobilie erwerben und konnten durch einen Vorbezug der Pensionskasse zusätzliche CHF 60'000 an Eigenkapital aufbringen. Dies bedeutet, dass Sie eine Hypothek von CHF 1'200'000 aufnehmen können. Die eingangs beschriebene Tragbarkeitsregel setzt voraus, dass Sie ein jährliches Haushaltseinkommen von mindestens CHF 252'000 aufbringen müssen, damit Ihnen die Bank eine Hypothek gewährt. Ein stolzer Betrag. Doch wie kommt dieser zustande?  Die Hypothek, die Sie bei Ihrer Bank beantragen, beträgt CHF 1'200'000. Wenn wir dies mit 7% (Tragbarkeit inkl. Amortisation inkl. Unterhalts- und Nebenkosten) multiplizieren, ergeben sich jährlich Kosten von CHF 84'000 für Ihre ImmobilieImmobile. Wie eingangs beschrieben, sollten diese Kosten nicht mehr als 1/3 Ihres Einkommens ausmachen. Dies bedeutet, dass das Einkommen CHF 252'000 [CHF 84'000 / (1/3)] betragen muss, damit die Kriterien erfüllt sind. So viel zur Theorie. Mit dem Hypothekenrechner von Comparis gelingt die Berechnung der Belehnung und der Tragbarkeit ganz einfach.

Was ist Belehnung?

Unter Belehnung versteht man den Anteil des Liegenschaftswerts, der durch eine Hypothek finanziert wird. Der Wert wird auch für die Berechnung der Tragbarkeit verwendet.

Berechnungsbeispiel Belehnung:

Liegenschaftswert CHF 1'000'000
Hypothek CHF 650'000
Belehnung 65%

Maximale Belehnung

 Die Schweizerische Finanzmarktaufsicht (FINMA) hat festgelegt, dass Finanzinstitute eine Hypothek lediglich bis zu 80% finanzieren dürfen.

Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 12.02.2011

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