Kaufnebenkosten in der Schweiz: So viel kostet der Hauskauf
Die Kosten für einen Hauskauf in der Schweiz umfassen mehr als den Kaufpreis. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von oft mehreren tausend Franken. Comparis klärt auf.
30.03.2022
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1. Was sind Kaufnebenkosten?
Beim Immobilienkauf in der Schweiz fallen Nebenkosten an – die sogenannten Kaufnebenkosten. Zu den Kaufnebenkosten zählen:
Handänderungssteuer
Notariatsgebühren
Grundbuchgebühren
Schuldbriefabgaben
Diese Kosten übernehmen üblicherweise (mit Ausnahme des Schuldbriefes und je nach Kanton auch der Handänderungssteuer) je zur Hälfte der Käufer und der Verkäufer.
Wichtig: Dennoch sollten die Parteien im Kaufvertrag festhalten, wer welche Kosten trägt.
2. Handänderungssteuer bei Besitzerwechsel
Die Handänderungssteuer wird beim Besitzerwechsel einer Immobilie fällig. Sie ist vom Bund nicht vorgeschrieben und wird von den Kantonen unterschiedlich gehandhabt. Die Mehrheit der Kantone besteuert die Transaktion auf Basis des Kaufpreises.
Beispiel: Der Kanton Neuenburg zieht für eine Handänderung bei einem Verkehrswert von einer Millionen Franken bis zu 33’000 Franken ein. Andere Kantone wie zum Beispiel Zürich besteuern die Transaktion nicht.
Die Kantone entscheiden auch, wer steuerpflichtig ist: der Käufer, der Verkäufer oder beide Parteien.
3. Notarkosten beim Hauskauf in der Schweiz
Zu den möglichen Handänderungskosten kommen Notariatskosten für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags. Die Kosten für den Notar beim Hauskauf in der Schweiz sind von Kanton zu Kanton ebenfalls verschieden. Sie liegen im Promillebereich des Verkaufspreises.
Die Notariatsgebühren in Zürich betragen beispielsweise 0,1 Prozent des Kaufpreises. Die Notariatsgebühren in Bern unterscheiden sich je nach Kaufpreis. Für eine Immobilie mit einem Preis von 1’000’000 belaufen sich die Notarkosten für den Hauskauf in Bern auf knapp 0,4 Prozent.
Bei Kantonen mit Amtsnotariat sind diese festgelegt, wie etwa in Zürich. In Kantonen mit freien Notariaten können diese selbst die Höhe der Gebühren bestimmen. Es lohnt sich, vorab Offerten einzuholen. In den meisten Kantonen werden die Kosten für das Notariat zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
4. Grundbuchgebühren
Die Grundbuchkosten fallen mit dem Grundbucheintrag an und bewegen sich ebenfalls im Promillebereich des Verkaufspreises. Je nach Kanton werden diese Kosten nach Zeitaufwand bemessen (z.B. ZG) oder aber mit einem Gebührensatz, der vom Kaufpreis abhängt (z.B. Zürich: 1 Promille des Kaufpreises). Typischerweise werden die Grundbuchkosten hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
5. Schuldbriefabgaben
Allenfalls kommen noch Abgaben für die Errichtung eines Schuldbriefes dazu. Dieser wird über die Höhe der Fremdfinanzierung (z.B. Hypothek über CHF 500’000) ausgestellt. Auch hier langen die Kantone unterschiedlich stark zu – die Kostenspanne liegt zwischen wenigen hundert bis mehreren tausend Franken. Der Eintrag des Schuldbriefs wird meist mit einer Gebühr im Promillebereich der Hypothekarschuld belastet.
Übernimmt der Käufer einen bereits bestehenden Schuldbrief, entfallen diese Gebühren.
Weitere Gebühren
Zusätzliche Gebühren können für die Anmerkung des Vorbezugs von Pensionskassengeldern anfallen. Das ist etwa im Kanton Zürich der Fall.
6. Nebenkosten betragen bis zu 5 Prozent des Kaufpreises
Insgesamt können die Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz je nach Kanton bis zu 5 Prozent des Kaufpreises betragen. Diesen Betrag müssen Sie als Käuferin oder Käufer vorrätig haben. Sie können ihn nicht mit Mitteln aus dem Hypothekarkredit finanzieren. Übrigens: Kaufnebenkosten können Sie nicht von den Steuern abziehen.
7. Wann werden Kaufnebenkosten fällig?
Die Kaufnebenkosten werden üblicherweise (mit Ausnahme des Schuldbriefes) je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen. Zur Sicherheit sollten Sie im Kaufvertrag detailliert festhalten, wer welche Kosten trägt.
Die Kosten, die im Kaufprozess entstehen, werden dem Käufer bzw. Verkäufer direkt in Rechnung gestellt. Dazu erhalten diese vom Notar oder vom Grundbuchamt eine Rechnung nach dem Notartermin.
Bei der Handänderungssteuer sollten Sie beachten, dass sie mit der Anmeldung zum Grundbucheintrag fällig wird. Sie muss bezahlt sein, bevor der Eigentumsübertrag stattfindet.
8. Welche Kaufnebenkosten sind steuerlich absetzbar?
Als Eigentümer oder Eigentümerin einer Immobilie können Sie verschiedene Kosten in der Steuererklärung geltend machen. Darunter fallen werterhaltende Massnahmen oder gewisse Unterhaltskosten.
Das variiert je nach Kanton. Die Kaufnebenkosten beim Erwerb der Liegenschaft gehören jedoch nicht dazu. Diese können Sie nicht steuerlich geltend machen.
9. Checkliste
Klären Sie rechtzeitig die Kaufnebenkosten in Ihrem Kanton ab. So werden Sie nicht von hohen Abgaben und Gebühren überrascht. Nutzen Sie die Informationen zum Notariatssystem in Ihrem Kanton.
Planen Sie bewusst eine Reserve zur Deckung der Kaufnebenkosten ein (ca. 5 Prozent des Kaufpreises).
Nach dem Immobilienerwerb fallen allenfalls zusätzliche Kosten für eine Anpassung der Innenausstattung oder sogar Renovationen an. Planen Sie auch dafür genug liquide Mittel ein, falls diese Kosten nicht über die Hypothek gedeckt sind.
Sparen Sie nicht nur bei den Nebenkosten – prüfen Sie auch bei der Hypothek verschiedene Angebote.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 05.09.2018