Hypothek

Haus und Eigentumswohnung finanzieren: Amortisation und Ablösung einer Hypothek

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Nebst den verschiedenen Hypotheken-Modellen gibt es auch verschiedene Arten der Amortisation bzw. Tilgung der Hypotheken. Bild: Thinkstock

Direkte oder indirekte Amortisation, vorzeitige Kündigung, Ablösung, Wechsel: Die verschiedenen Wege, wie es mit der Hypothek weitergehen kann.

Den Traum vom Wohnen in den eigenen vier Wänden haben Sie sich mit Hilfe einer Hypothek verwirklicht. Diese können Sie nun vereinbarungsgemäss amortisieren, also tilgen. Womöglich fahren Sie aber besser, wenn Sie die Hypothek ablösen und zu einer anderen Hypothek wechseln. Wie Sie mit Ihrer Hypothek verfahren können und welche Vor- und Nachteile die verschiedenen Wege haben, verrät dieser Ratgeber.

Die Amortisation: Zwei Tilgungsmodelle stehen zur Wahl
Es gibt nicht nur unterschiedliche Modelle von Hypotheken, sondern auch unterschiedliche Arten der Tilgung, also der Amortisation:

  • Direkt: Bei der direkten Amortisation bezahlen Sie Jahr für Jahr einen mit der Bank vereinbarten, gleichbleibenden Teil der Hypothek zurück. Konsequenz: Ihre Hypothekarschuld wird kontinuierlich kleiner. Damit sinkt bei gleichbleibenden Hypothekarzinsen Ihre Zinslast. Allerdings steigt gleichzeitig mit einer Amortisation die Steuerbelastung, da Sie weniger Schulden vom Vermögen und weniger Zinsen vom Einkommen abziehen können. Und: Sie müssen sich separat gegen die Risiken von Tod und Erwerbsunfähigkeit versichern. Im Gegensatz zu den Modellen einer festen und variablen Hypothek ist eine direkte Amortisation für eine Libor-Hypothek nicht möglich. Diese erfolgt allenfalls indirekt über ein Vorsorgekonto.
  • Indirekt: Bei der indirekten Amortisation schliessen Sie eine Versicherung als gebundene Vorsorge 3a ab, welche Sie Ihrer Bank verpfänden. Ihre Amortisationsbeträge fliessen direkt auf das Vorsorgekonto 3. Das bedeutet für Sie: Ihre Hypothekarschuld bleibt zwar in voller Höhe bestehen. Nach Ablauf der Versicherung wird aber das damit angesparte Kapital zur Amortisation der Hypothek verwendet. Vorteil: Die Risiken Tod und Erwerbsunfähigkeit sind in der Amortisationspolice bereits versichert. Und: Weil die Hypothekarschuld während der ganzen Dauer gleich hoch bleibt, bleiben auch die Abzüge vom steuerbaren Einkommen konstant. Zudem können die Prämien für die Versicherung im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.


Ablösung: Fristgemäss oder vorzeitig, beides ist möglich.

Wollen Sie Ihre Hypothek ablösen, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie warten, bis die alte Hypothek abgelaufen ist – was bei Fest-Hypotheken üblich ist. Oder Sie kündigen ihre alte Hypothek, wobei die Kündigungsfristen zu beachten sind. Können oder wollen Sie nun bei einer Fest-Hypothek nicht bis zu deren Ablaufdatum warten, dann müssen Sie eine Entschädigung für die sogenannte Vorfälligkeit bezahlen.

Für eine Ablösung einer Hypothek vor dem Ablaufdatum kann es verschiedene Gründe geben: Meistens ist es möglich, durch einen Neuabschluss günstigere Konditionen zu erhalten. Das kann sich trotz der eventuell fälligen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Oder Ihre Vermögensverhältnisse haben sich geändert, und Sie können die Hypothek auf einen Schlag ablösen.

Die Ablösung einer variablen Hypothek mit festen Kündigungsfristen erfolgt unter den gleichen Voraussetzungen. Wird eine variable Hypothek zur vereinbarten Frist gekündigt, entfällt selbstredend eine Entschädigung.

Etwas anders verhält es sich bei den Libor-Hypotheken. Sie basieren auf dem Geldmarkt, ist den entsprechenden Schwankungen unterworfen und in wesentlich kürzeren Fristen kündbar. Da die Zinsen von Libor-Hypotheken alle drei oder sechs Monate angepasst werden, ist innerhalb dieser Fristen auch eine Auflösung möglich.

Ablösung: So gehen Sie vor
Wollen Sie eine bestehende Hypothek ablösen, machen Sie eigentlich das Gleiche wie beim Abschliessen einer neuen Hypothek: Sie informieren sich über die aktuellen Angebote der Finanzinstitute und stellen eine Finanzierungsanfrage an die Bank Ihrer Wahl. Diese überprüft Ihr Angebot und unterbreitet Ihnen eine Offerte. Haben Sie sich für eine neue Hypothek entschieden, kündigen Sie wenn nötig die alte. Sind die Verträge unterschrieben, schickt die neue Bank dem bisherigen Finanzinstitut ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen und fordert den Schuldbrief ein. Sobald dieser eingetroffen ist, vergütet die neue Bank das Geld und die Hypothek ist abgelöst.