11 Fragen und Antworten zur Untermiete: Darauf sollten Sie achten

Egal ob Einzelzimmer oder ganze Wohnung: Untermiete ist in der Schweiz weit verbreitet. Worauf müssen Untermieter und Hauptmieter achten – und brauche ich einen Untermietvertrag? Comparis beantwortet elf Fragen zur Untermiete.

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Roman Heiz

30.12.2022

Blonde Frau sucht Wohnung für Untermiete.

iStock / svetikd

1. Ist die Zustimmung des Hauptvermieters erforderlich?

Grundsätzlich ist die Untermiete erlaubt und darf im Mietvertrag nicht generell ausgeschlossen werden. Die Mieterin oder der Mieter muss aber den Vermieter vorab über die beabsichtigte Untervermietung informieren und ihm die Mietbedingungen offenlegen.

Die Vermietung darf die Untermiete nur verbieten, wenn der Mieter seinem Untermieter unzumutbare Bedingungen auferlegt oder sich an ihm – durch überhöhten Mietzins – bereichern will.

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2. Wie sollte ein Untermietvertrag aussehen?

Die Untermiete sollte mit einem schriftlichen Mietvertrag geregelt sein. Dabei gelten dieselben gesetzlichen Vorschriften wie bei der «normalen» Miete. Das ist etwa von Bedeutung, wenn es um Kündigungsmodalitäten, Kündigungsfristen und Kündigungstermine geht.

Ausdrücklich festzuhalten sind neben den vom Untermieter allein genutzten Räumen auch eventuell zur Mitbenutzung stehende Räume, zum Beispiel die Küche und das Bad in einer WG.

Wichtig ist im Zuge der Wohnungsabnahme das Ausfüllen eines Wohnungsabnahmeprotokolls – mit Unterschrift der Beteiligten. Halten Sie darin sämtliche Mängel und Abnutzungen der Wohnbereiche fest, die untervermietet werden. Ein erstes Dokument ist beim Einzug auszufüllen, ein zweites dann beim Auszug.

3. Wie hoch darf der Untermietzins sein?

Als Hauptmieterin respektive Hauptmieter dürfen Sie aus der Untermiete grundsätzlich keinen Gewinn erzielen. Der Mietzins entspricht in der Regel dem Anteil der genutzten Wohnfläche.

Die Hauptmieterin oder der Hauptmieter kann zudem anteilig folgende Kosten weiterverrechnen:

  • Nebenkosten (Heizen, Wasser usw.)

  • Stromkosten

  • Internetnutzung

  • Gebühren für Radio und TV (Serafe)

Zusatzkosten bei Möblierung

Bei einer möblierten Wohnung dürfen Sie einen Aufschlag von maximal 20 Prozent verlangen. Fordern Sie einen höheren Untermietzins, kann die Vermietung die Untermiete verbieten. Ein Bundesgerichtsurteil stufte etwa Aufschläge von 30 Prozent als missbräuchlich ein.

4. Genügt eine mündliche Vereinbarung?

Rechtlich sind mündliche Verträge wirksam. Im Streitfall fehlen Ihnen aber Beweise. Entsprechende Absprachen müssten also in Gegenwart Dritter getroffen werden.

Darum: Bestehen Sie auf einen schriftlichen Mietvertrag – egal ob Untervermieter oder Untermieter.

5. Darf der Untermieter zur Zahlung einer Kaution verpflichtet werden?

Ja. Die Kaution darf nicht höher sein als drei Monatsmieten und muss auf einem Sperrkonto hinterlegt werden.

6. Wer haftet für Schäden?

Die Hauptmieterin oder der Hauptmieter haftet gegenüber der Vermietung für sämtliche Schäden an der Mietwohnung. Das gilt auch für Schäden, welche Untermieter verursachen. Hauptmieter können Schäden aber gegebenenfalls ihren Untermietern weiterverrechnen. Vom Untermieter sollte eine Haftpflichtversicherung vorliegen.

Ansprechpartner der Vermietung bleibt stets der Hauptmieter. Das heisst: Wer seine Wohnung untervermietet, ist stets verantwortlich für die regelmässige Zahlung des Mietzinses und Einhaltung des Vertrags.

Lesen Sie hier mehr zum Thema Mieterschäden.

7. An wen können sich Untermieter bei Schäden wenden?

Untermieter können sich in der Regel an die Hauptmieterin resp. den Hauptmieter wenden. Untermieter können den Hauptmieter alternativ um eine Vollmacht bitten, um allfällige Instandsetzungen direkt beim Vermieter einfordern zu können.

8. Dürfen Hauptmieter oder Untermieter ihr Mietverhältnis mündlich kündigen?

Nein. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag mündlich zustande kam. Ferner ist es ratsam, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken und eine Kündigungsbestätigung zu verlangen.

Untervermieter müssen bei der Kündigung das im jeweiligen Kanton gültige Kündigungsformular verwenden. Untermieter sind nicht an ein Formular gebunden.

9. Wie sind die Kündigungsfristen?

Es gilt dasselbe wie bei «normalen» Mietverhältnissen: Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate.

Der Kündigungstermin entspricht – unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist – dem ortsüblichen Kündigungstermin. Besteht kein ortsüblicher Kündigungstermin, gilt die Kündigung nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist auf Ende Monat.

Eine abweichende Vereinbarung ist möglich.

10. Wie lange darf eine Untermiete maximal dauern?

Es besteht kein Zeitlimit. Das wurde auch schon vom Bundesgericht bestätigt. Selbst eine mehrjährige Untervermietung ist demnach rechtens.

Die Hauptmieterin oder der Hauptmieter muss allerdings die Absicht bekunden, wieder in die Wohnung zurückkehren zu wollen. Andernfalls entspräche das Untermietverhältnis einer versteckten Übertragung der Wohnung, was Vermieter nicht akzeptieren müssen.

11. Muss ich als Untermieter ausziehen, wenn das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter endet?

Das Untermietverhältnis endet ebenfalls. Versäumt der Hauptmieter aber, Ihnen fristgerecht zu kündigen, können Sie Schadenersatz fordern.

Was ist besser – Untervermietung oder Airbnb?

Sind Sie Hauptmieterin oder Hauptmieter und wünschen sich einen finanziellen Zustupf durch Untervermietung? Hier erfahren Sie, was sich mehr lohnt – Untermiete oder eine Vermietung des Wohnraums auf Airbnb.

Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 08.12.2020

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