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Hypothekenrechner Schweiz

Tragbarkeitsrechner von Comparis

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Belehnungswert

Die Bank ermöglicht mit der Hypothek die Finanzierung des Eigenheims durch Fremdkapital. Die Belehnung drückt aus, wie viel Geld die Bank zum Kauf beisteuert. Die Belehnung wird in Prozent angegeben. Für Wohneigentum beträgt sie in der Regel maximal 80 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Der Wert wird auch für die Berechnung der Tragbarkeit verwendet.

Das heisst umgekehrt: Sie müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst bezahlen. Mindestens 10 Prozent des Eigenkapitals darf nicht aus der Pensionskasse stammen. Weitere Informationen erhalten Sie im Artikel zur Finanzierung des Eigenheims.

Gut zu wissen: Die Belehnung für Ferien-, Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser ist oft tiefer angesetzt. Dort brauchen Sie mehr Eigenkapital.

Tragbarkeit Hypothek

Eine Hypothek muss für die Immobilienbesitzenden tragbar sein. Das heisst: Mit Ihrem regelmässigen Einkommen müssen Sie die laufenden Gesamtkosten der Immobilie stemmen können. Die Kosten dürfen selbst dann höchstens einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen, wenn die Zinskosten auf 4,5 bis 5 Prozent steigen würden.

Tragbarkeit berechnen

Eine Hypothek erhalten Sie nur, wenn Sie die Tragbarkeitsanforderungen des Hypothekenanbieters erfüllen. Bei der Berechnung der Tragbarkeit verwenden Banken unterschiedlich strenge Massstäbe. Einige Banken berechnen die Tragbarkeit etwa ohne das Einkommen der Ehepartnerin oder des Ehepartners.

Tragbarkeit berechnen: Formel

Summe aller laufenden Kosten / jährliches Haushaltseinkommen = Tragbarkeit

Die laufenden Kosten setzen sich zusammen aus:

  • Zinskosten der 1. und 2. Hypothek: Für die Tragbarkeitsberechnung verwenden Hypothekaranbieter den sogenannten kalkulatorischen Zinssatz. Für die 1. Hypothek beträgt er meist 5 Prozent, für die 2. Hypothek 6 Prozent.
  • Amortisation: Meint die Rückzahlung der zweiten Hypothek innert 15 Jahren in Teilbeträgen oder einer einzigen Zahlung. Diese entspricht üblicherweise 1 bis 1,25 Prozent des Verkehrswerts bzw. 6,7 Prozent der aufgenommenen 2. Hypothek.
  • Unterhalts- und Nebenkosten : Setzen sich etwa aus Heizungs- oder Stromkosten, Versicherungen, Gebühren oder Reparaturen zusammen. Bei neueren Bauten gehen Banken von rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts aus.

Tragbarkeit berechnen: Beispiele

Bei einer Belehnung von über 66 Prozent teilen Banken die Hypothek üblicherweise in eine 1. und in eine 2. Hypothek auf. Der Zinssatz der zweiten Hypothek ist höher angesetzt. Die 2. Hypothek müssen Sie zudem amortisieren. Das hat einen Einfluss auf die Tragbarkeitsberechnung. Hier zwei Beispiele zur Berechnung der Tragbarkeit einer Hypothek – eine mit und eine ohne Amortisation.

Beispiel 1: Tragbarkeit ohne Amortisation (Belehnung unter 66%)

Kaufpreis bzw. Belehnungsbasis Bank

CHF 1'000'000

Kaufpreis bzw. Belehnungsbasis Bank

CHF 1'000'000

Eigenkapital

CHF 350'000

Hypothek

CHF 650'000 (65% des Kaufpreises)

Bruttoeinkommen pro Jahr

CHF 150'000

Zinskosten

CHF 32'500

Unterhaltskosten

CHF 10'000

Ausgaben pro Jahr

CHF 42'500

Tragbarkeit

28% (gemessen am Einkommen von CHF 150'000)

Beispiel 2: Tragbarkeit mit Amortisation (Belehnung über 66%)

Liegenschaftswert

CHF 1'000'000

Eigenkapital

CHF 200'000

Hypothek

Erste Hypothek: CHF 660'000
Zweite Hypothek: CHF 140'000
(zusammen 80 Prozent des Kaufpreises)

Bruttoeinkommen pro Jahr

CHF 150'000

Zinskosten

Erste Hypothek: CHF 33'000

Zweite Hypothek: CHF 8'400

Amortisation

CHF 9'340

Unterhaltskosten

CHF 10'000

Ausgaben pro Jahr

CHF 60'740

Tragbarkeit

40% (Gemessen am Einkommen von CHF 150'000)

Die häufigsten Fragen zum Hypothekenrechner

Anhand Ihrer angegebenen Eigenmittel (mind. 20 Prozent) sowie des Bruttolohnes berechnet der Hypothekenrechner die maximale Tragbarkeit von 33 Prozent und den maximal möglichen Kaufpreis.

Dafür benötigen Sie den Verkehrswert der Liegenschaft. Banken nutzen meist eine eigene Schätzung zur Ermittlung der Tragbarkeit. Oft kommt dabei die hedonische Schätzmethode zur Anwendung.

Das Bruttoeinkommen ist für die Berechnung der Tragbarkeit nötig. Mehr dazu lesen Sie im oberen Abschnitt zur Tragbarkeit.

Zur Finanzierung einer Immobilie sowie zur Berechnung der Tragbarkeit benötigen Sie Eigenmittel. Im oberen Abschnitt zur Belehnung erfahren Sie mehr zum Thema. Was zum Eigenkapital gehört, lesen Sie im Artikel zur Finanzierung beim Immobilienkauf.

Die optimale Höhe des Eigenkapitals hängt rein rechnerisch von folgenden Faktoren ab:

  • Höhe des Eigenmietwertes
  • Höhe des steuerbaren Einkommens bzw. des Grenzsteuersatzes
  • Höhe des Hypothekarzinssatzes

Für eine detaillierte Berechnung wenden Sie sich an einen Hypothekenspezialisten. Neben der rein rechnerischen Betrachtungsweise stellt sich auch die Frage nach der eigenen Liquiditätslage und dem persönlichen Wohlbefinden. Es ist in aller Regel sinnvoll, das Konto nicht gänzlich zu leeren und (so weit möglich) ein Liquiditätspolster zu behalten.

Die Hypothekarzinsen werden als die Kosten der Hypothek bezeichnet. Der vereinbarte Hypothekarzins (bspw. 1%) führt zusammen mit der Höhe der Hypothek (bspw. 800'000 Franken) zu den Kosten der Hypothek. Im genannten Beispiel sind dies 8'000 Franken pro Jahr oder 667 Franken monatlich. Die Kosten der Liegenschaft beinhalten neben dem Hypothekarzins die Nebenkosten. Üblicherweise werden diese mit rund 1% des Kaufpreises/Liegenschaftenwertes veranschlagt. Je nach Hypothekarhöhe verlangt das Finanzierungsinstitut noch eine Amortisation. Gängig sind 1% des Hypothekarbetrages. Die Amortisation ist allerdings kein eigentlicher Kostenfaktor, sondern vielmehr eine Art Zwangssparen. Der Amortisationsbetrag muss nicht einer Drittpartei bezahlt werden, sondern erhöht die Eigenmittel in der Liegenschaft. Für eine Beratung wenden Sie sich an einen Hypothekarspezialisten.

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